舊改回遷指標(biāo)房，賠償深圳70年產(chǎn)權(quán)紅本商品房，不需要社保和戶籍。面積70-150平任意選擇，單價(jià)2字頭。

碧桂園拿地基本是通過合作的形式，也是碧桂園一線城市事業(yè)部的獲取土地的主要方式之一，因?yàn)橹苯幽玫卮鷥r(jià)太高。

實(shí)際上，碧桂園進(jìn)入深圳市場也就近幾年的事，最早是2015年7月，以股權(quán)收購的方式，獲取了位于坂田南片區(qū)的中興路保障房項(xiàng)目，也是聯(lián)合匯聯(lián)金融收購。

從此開始，碧桂園以迅雷不及掩耳之勢，在深圳項(xiàng)目已經(jīng)超過了30個(gè)，產(chǎn)城項(xiàng)目也有9個(gè)之多。
 
因此，近幾年深圳新房市場上不乏碧桂園的身影，如陽光苑、榮匯、鳳凰國際智谷、鳳凰國際公館、前海薈、領(lǐng)寓等均出自碧桂園。其產(chǎn)品囊括政府性質(zhì)的保障房、普通商品住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，可謂全面開花，站穩(wěn)深圳市場。

而碧桂園在地產(chǎn)界也是比較出名的“高效”房企，譬如水一村項(xiàng)目2017年2月28日奠基動(dòng)工，如今已開放了展示中心和第三方展示空間，預(yù)計(jì)年內(nèi)便能開盤。
項(xiàng)目位于碧新路與植物園路交匯處，附近有寶荷路，沙荷路，碧新路，龍崗大道等，高快速路有沈海高速、水官高速等。

與深圳坪山高鐵站的直線距離約5公里；與在建地鐵14號線南約站（工程名為：寶荷站）相距500-900米（百度衛(wèi)星地圖測量，僅供參考）。

東臨南景南約新村（統(tǒng)建樓）；周邊生態(tài)資源豐富，西側(cè)有正中高爾夫球場及牛坳水庫，南眺炳坑水庫，北看高坳山、八卦嶺，西南望馬巒山和銅鑼徑水庫。
①地鐵：碧桂園云麓的南面約500米將設(shè)立地鐵14號線南約站，工程名為寶荷站，在建中，預(yù)計(jì)2022年底建成，2023年中通車運(yùn)營。

14號線是大家非常熟悉的地鐵線，前幾年?duì)幾h頗多，紛紛擾擾，足以證明其重要性，尤其對支撐坪山、及龍崗東部的發(fā)展尤為關(guān)鍵，可大大縮短該區(qū)域和南向終點(diǎn)站福田崗廈北站的時(shí)空距離，預(yù)計(jì)南約和崗廈北的區(qū)間旅行時(shí)間約35分鐘左右。
同時(shí)，14號線將使得云麓所在的片區(qū)與龍崗中心區(qū)的聯(lián)系更為緊密，南約-大運(yùn)僅1站距離。而大運(yùn)站未來會(huì)是龍崗區(qū)域乃至深圳東部的綜合樞紐站，除地鐵3號線、14號線、16號線、21號線換乘外，還規(guī)劃引入中虎龍城際等國鐵系統(tǒng)。

根據(jù)遠(yuǎn)期規(guī)劃（僅供參考），南約站還將接入地鐵23號線及地鐵31號線，成為三線換乘站。23號線規(guī)劃從大運(yùn)北到葵涌，31號線從五聯(lián)到碧嶺。
②高速路：目前就近的有沈海高速、水官高速等高快速通道，南面正建設(shè)有東部過境通道。

東部過境高速公路途經(jīng)羅湖、龍崗、坪山三區(qū)，不僅是羅湖、福田中心通往龍崗、坪山的重要城市快速通道，也是連接蓮塘口岸、文錦渡口岸和鹽田港至粵東地區(qū)的過境、貨運(yùn)通道之一。

建成后，從蓮塘口岸出入境的深港過境車輛將可以通過其實(shí)現(xiàn)與龍崗、坪山及惠州惠陽、大亞灣等區(qū)域，深惠1小時(shí)交通路網(wǎng)更加完善。如意路南延接?xùn)|部過境通道后，將串聯(lián)龍崗中心城多個(gè)片區(qū)加強(qiáng)對外聯(lián)系。

東部過境高速起點(diǎn)至梧桐立交(接鹽排高速)段將于2018年底前建成通車，與碧桂園云麓就近聯(lián)系的有寶龍立交，屆時(shí)前往市區(qū)及通關(guān)香港將多一條通道選擇。
③高鐵站：項(xiàng)目距離深圳坪山站行車距離約6.8公里，2023年起通過14號線轉(zhuǎn)16號線能比較快速接駁過去，通過坪山站可前往廣州、香港、潮汕、華東等區(qū)域。

目前有坪山站與香港西九龍站每天雙向4班車往返，站點(diǎn)之間的旅途時(shí)間為72分鐘。
教育配套：

根據(jù)今年的學(xué)區(qū)規(guī)劃圖，可做參考，最終學(xué)區(qū)范圍以相關(guān)部門的調(diào)整公示為準(zhǔn)。 

小學(xué)學(xué)區(qū)：南約小學(xué)，距離項(xiàng)目很近，大概500米，兩對面。片區(qū)的教育資源其實(shí)沒什么太突出之處，方便業(yè)主即可。
初中學(xué)區(qū)：寶龍學(xué)校、寶龍外國語學(xué)校（EPC九年一貫制學(xué)校）。

寶龍學(xué)校是寶龍社區(qū)的第一所九年制學(xué)校，但其實(shí)也不過是2013年才開學(xué)，仍稱得上新近的學(xué)校。

寶龍外國語學(xué)校（EPC九年制一貫制學(xué)校）是今年剛招生辦學(xué)的新校，規(guī)劃72班的九年制學(xué)校，可提供3360個(gè)義務(wù)教育階段學(xué)位。由龍城高級中學(xué)教育集團(tuán)運(yùn)營管理。
根據(jù)法定圖則，項(xiàng)目周邊還規(guī)劃有多所學(xué)校，均為日后的城市更新項(xiàng)目的配建學(xué)校，對片區(qū)來說，基礎(chǔ)的學(xué)位供應(yīng)是比較充足的。
醫(yī)療配套：

片區(qū)內(nèi)有兩所大型醫(yī)院，分別為寶荷醫(yī)院和龍崗骨科醫(yī)院。

寶荷醫(yī)院雖為以腫瘤科為主的醫(yī)院，但同時(shí)也是集醫(yī)療、預(yù)防保健、科研和教學(xué)為一體的三級甲等現(xiàn)代化綜合醫(yī)院。
舊改規(guī)劃：

前面提到碧桂園云麓國際社區(qū)約80萬㎡，實(shí)際上是由三大地塊項(xiàng)目組合而成，位置關(guān)系上比較分散，具體分布上還有待開發(fā)商的進(jìn)一步揭示。暫且還是將之獨(dú)立來看。
而根據(jù)意向的舊改規(guī)劃來看，碧桂園云麓周邊有5大舊改項(xiàng)目，其中碧桂園意向項(xiàng)目有3個(gè)之多，且體量極大。

其余的2個(gè)為京基南約舊改和中海積谷田舊改。
區(qū)位環(huán)境：

碧桂園云麓所在的片區(qū)屬南約社區(qū)，自2016年12月27日起，南約與寶龍、同樂、龍東等7個(gè)社區(qū)共同組成寶龍街道。

新組成的寶龍街道坐落于龍崗中心區(qū)和坪山中心區(qū)之間，公開資料顯示（2016年），寶龍街道轄區(qū)內(nèi)電子、機(jī)械、家具等支柱產(chǎn)業(yè)在全市乃至全國都有名氣；片區(qū)內(nèi)的寶龍科技城是僅次于深圳南山科技園的高新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，擁有規(guī)模以上企業(yè)205家，超億元企業(yè)69家，超10億元企業(yè)7家。

寶龍科技城的前身為寶龍工業(yè)園。寶龍工業(yè)園成立于1993年，最初的定位是一個(gè)加工制造業(yè)園區(qū)。2000年，出于深圳灣園區(qū)產(chǎn)業(yè)制造環(huán)節(jié)拓展的空間的需要，寶龍承接了南山高新企業(yè)大量標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的大廠。最近幾年，寶龍引進(jìn)的企業(yè)由“單純加工制造”向“總部辦公+研發(fā)設(shè)計(jì)+核心部件制造”轉(zhuǎn)變。

寶龍科技城規(guī)劃總面積約16.17平方公里，相當(dāng)于一個(gè)前海核心區(qū)的面積，包括了碧桂園云麓在內(nèi)的范圍。
這里是深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶“9+2”片區(qū)中的重壓組成部分，目標(biāo)發(fā)展為龍崗區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長極，龍崗區(qū)規(guī)模最大、基礎(chǔ)最好、潛力最強(qiáng)的高新技術(shù)園區(qū)。已有華潤微電子、比亞迪、創(chuàng)維、中廣核等名企入駐。
區(qū)域內(nèi)，還著重規(guī)劃了東部科創(chuàng)總部基地。擬開發(fā)的東部科創(chuàng)總部基地位于龍崗東南部，寶龍科技城西部，面積約50公頃。

為提高土地利用效率，避免碎片化開發(fā)，龍崗區(qū)將通過統(tǒng)籌開發(fā)模式，引進(jìn)有資源、有品牌、有實(shí)力，并有成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型企業(yè)進(jìn)行市場化運(yùn)作，通過統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)、持續(xù)的招商運(yùn)營，提升土地利用效益，保證園區(qū)品質(zhì)及實(shí)施進(jìn)度，并統(tǒng)籌建設(shè)創(chuàng)新服務(wù)平臺，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、提高招商推介質(zhì)量。
從寶龍工業(yè)園到寶龍科技城，再到東部科創(chuàng)總部基地規(guī)劃概念的提出，名稱的演變折射了寶龍的產(chǎn)業(yè)變遷歷程，同樣也預(yù)示著寶龍科技城的發(fā)展即將進(jìn)入一個(gè)全新的階段。

除規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園外，寶龍街道大致可劃分為四個(gè)主要功能片區(qū)：

一是以自然山體、水體構(gòu)成的生態(tài)休閑區(qū)；
二是以寶龍工業(yè)園為依托的產(chǎn)業(yè)區(qū)；
三是以龍東、同樂等寶龍東北片區(qū)為主的產(chǎn)居混合區(qū)；
四是以比較連片集中的住宅區(qū)，這其中就包括了新建的碧桂園云麓。
所以，盡管寶龍街道與龍崗中心區(qū)相距約3公里，但由于片區(qū)內(nèi)擁有豐富的自然山體和水體資源，和產(chǎn)業(yè)功能配套齊備工業(yè)園，使得片區(qū)與周邊區(qū)域存在一定的割裂感，整體上也相對獨(dú)立，自成一體。

未來，在軌道交通及路網(wǎng)的完善之后，與周邊的隔閡才會(huì)迎來大幅度改善。
片區(qū)內(nèi)的住宅社區(qū)現(xiàn)狀和在建住宅社區(qū)分布情況可見，比較出名的社區(qū)有振業(yè)巒山谷、仁恒巒山美地、金地名峰、振業(yè)天巒、卓弘高爾夫等。

碧桂園云麓與這些項(xiàng)目有一定的隔離。不過，好在云麓周邊均為舊改項(xiàng)目，有希望形成相對協(xié)調(diào)統(tǒng)一的居住環(huán)境。
休閑配套：

除了周邊的正中高爾夫及自然山體、水體風(fēng)光資源外，休閑配套方面這塊是較為缺失的，將來也應(yīng)該不會(huì)有太大的改善空間，畢竟片區(qū)的定位還是更傾向產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

目前來說，南約廣場、南約圖書館和基本的商業(yè)配套比較務(wù)實(shí)，未來地鐵14號線的開通，有助于將這類需求轉(zhuǎn)移到龍中等沿線片區(qū)。
碧桂園云麓整體規(guī)劃分為三期，總建面將達(dá)80萬㎡，但實(shí)際上從位置關(guān)系和開發(fā)節(jié)奏來看，都相對獨(dú)立的。

一期社區(qū)，總占地面積約2.15萬㎡，總建筑面積約15.89萬㎡。
項(xiàng)目詳細(xì)參數(shù)及不利因素分析

1、碧桂園云麓占地面積21533㎡，建筑面積約15.9萬㎡。其中，住宅共有4棟，約31-34層高。每棟又分為兩組單元，每組單元大致為2梯5戶，C棟的為2梯4戶；商業(yè)為1-2層的沿街商鋪為主，面積約4750㎡。

2、社區(qū)整體被劃分為兩個(gè)地塊，中間有市政社區(qū)公園和社區(qū)街道隔離，兩地塊之間暫無規(guī)劃連廊連接。

西側(cè)地塊含商業(yè)裙樓、1棟公寓、辦公綜合樓、1棟住宅。其中住宅部分主要以回遷房為主；

東側(cè)地塊是項(xiàng)目的主推地塊，回遷房也有少量，其余均為商品住宅，共3棟住宅，另配置有沿街商鋪。
3、住宅戶型主推建面65-112㎡的2-4房戶型，共1175戶。

定位很明確，以剛需家庭和以小換大的普通改善型家庭為產(chǎn)品對象。其中，又以建面86-112㎡的3-4房戶型最多。

戶型的得房率和實(shí)用率在當(dāng)前新房市場上具有很大的競爭力。譬如，在經(jīng)過第三方創(chuàng)意設(shè)計(jì)后，建面76㎡戶型可以做到三房一衛(wèi)，對于當(dāng)下剛需購房群體來說，可節(jié)省10幾個(gè)平方的總價(jià)，大約有40萬左右的節(jié)省空間。
4、住宅產(chǎn)品預(yù)計(jì)2020年12月帶裝修交樓，考慮到帶裝修交樓時(shí)間比較正常。不過，實(shí)際帶不帶裝修交房還要看開發(fā)商的最終定案，目前宣傳口徑是帶裝修的，并且也給出了部分裝修標(biāo)準(zhǔn)和品牌參考。

更為關(guān)鍵的是，無需另外繳納裝修費(fèi)。

囊括了多個(gè)品牌產(chǎn)品，包括林內(nèi)熱水器、怡口濾水器、科勒潔具、西門子廚房三件套、松下暖風(fēng)機(jī)、美的廚余垃圾處理器、索菲亞全屋柜子訂制、奧普涼霸等。

同時(shí)，也引入了智能家居和智能管理的概念。當(dāng)然，這些都是吸睛之處，統(tǒng)一裝修最考驗(yàn)一個(gè)樓盤的品質(zhì)，再好的家電品牌都只是使用工具，而不是居住空間的品質(zhì)本質(zhì)。
5、車位數(shù)1080個(gè)，車庫出入口主要都位于社區(qū)的北側(cè)，住宅部分的車位比基本上能滿足1：1。

6、兩地塊的容積率5.15，其中西地塊約4.76，東地塊5.99。這個(gè)指標(biāo)是比較高的，比一般的小區(qū)要高。從實(shí)景來看，樓宇之間的密度的確偏大，從而導(dǎo)致對視問題突出、花園規(guī)模偏小等問題。

小結(jié)：

1、碧桂園云麓定位很清晰，主打剛需，戶型面積段合理，得房率較高；

2、預(yù)計(jì)2020年底交房，考慮到帶裝修，交房周期可以接受；

3、周邊舊改豐富，區(qū)域想象空間較大，距離地鐵14號線站點(diǎn)約500米，未來配合寶龍科技城的升級改造，可為片區(qū)帶來穩(wěn)固的、較高凈值的居產(chǎn)群體；

4、密度稍大，周邊居住品質(zhì)有待提升，商業(yè)等配套需進(jìn)一步補(bǔ)充。舊改體量大，后期升值空間還是很可觀。

樓盤名稱：深圳水一水二馬橋碧桂園拆遷指標(biāo)房

所屬區(qū)域 ：廣東 深圳 龍崗區(qū)

樓盤類型：住宅

最新價(jià)格：22000元/m2

開盤價(jià)格：42000元/m2

開發(fā)商名稱：深圳碧桂園

銷售電話：400-763-1618轉(zhuǎn)53185

樓盤地址：深圳市龍崗區(qū)碧新路與植物園路交匯處

售樓處地址：深圳市龍崗區(qū)碧新路與植物園路交匯處

開盤日期：2019-02-14

入住日期：2020-12-31

銷售狀態(tài)：在售

購房參考：深圳70年紅本住宅不需社保或深戶外地人都可買

建筑形式：塔樓 高層

環(huán)線位置：暫無資料

物業(yè)公司：廣東碧桂園物業(yè)管理有限公司

物 業(yè) 費(fèi)：3.90

供暖方式：無

取 暖 費(fèi)：0元/平方米/月

裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝

車 位 費(fèi)：暫無元

飲 用 水：市政供水

使 用 率：78

綠 化 率：40

容 積 率：5.51

總占地面積：1000000平方米

總建筑面積：5600000平方米

小區(qū)配套設(shè)施

周邊概況信息

學(xué) 校：南約社區(qū)幼兒園，南約小學(xué)、寶龍外國語學(xué)校、南聯(lián)學(xué)校、科技城外國語學(xué)校、寶龍學(xué)校、深圳伊思頓國際書院

購 物：萬科廣場、COCOPARK、尖莎咀購物中心、鵬達(dá)摩爾城、寶能·all city等

酒店餐飲：

政府機(jī)構(gòu)：

金融機(jī)構(gòu)：

休 閑：馬巒山郊野公園、八仙嶺公園、高坳山、炳坑水庫、牛坳水庫和正中高爾夫球會(huì)在內(nèi)的三山兩水一球會(huì)

醫(yī) 療：寶荷醫(yī)院、龍城醫(yī)院、龍崗人民醫(yī)院、龍崗中心醫(yī)院等

綜 合：

交通狀況信息

地 鐵 站：地鐵14號線（建設(shè)中）“寶荷站”僅約500米，8站福田、1站大運(yùn)。

地鐵線路：14、23、31

公共汽車站：

公共汽車線路：多條

大型客/貨運(yùn)站：

高速/內(nèi)環(huán)出入口：距蓮塘口岸（計(jì)劃2018年開通）約27公里，快速抵達(dá)香港中環(huán)。 距離深圳北站約31公里，5小時(shí)暢行廣州、潮汕、廈門、福州、長沙、武漢等地。 還有水官高速，快捷抵達(dá)福田南山；東部過境高速，粵港澳灣區(qū)經(jīng)濟(jì)交通帶；機(jī)荷-沈海高速，通達(dá)雙機(jī)場與國際接軌。