摘要：二手房買賣交易過程中，常見的購買方式有全款和貸款兩種方式。相比于全款購房，貸款購房可以省下大量的現(xiàn)金流，減輕購房人的壓力，所以現(xiàn)在絕大多數(shù)房屋交易都是存在貸款環(huán)...
二手房買賣交易過程中，常見的購買方式有全款和貸款兩種方式。
相比于全款購房，貸款購房可以省下大量的現(xiàn)金流，減輕購房人的壓力，所以現(xiàn)在絕大多數(shù)房屋交易都是存在貸款環(huán)節(jié)的。
購買人根據(jù)貸款利率的不同，貸款購房又分為商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款三種貸款方式。
公積金貸款，利率是最低的，購房人還貸利息也是最低的，但對應(yīng)的貸款額度也非常低，一般而言對于首套購房最多貸款120萬，二套貸款購房最多可以貸款60萬。
商業(yè)貸款的方式，其利率雖然高，但是可以貸出最高的貸款額度，對于首付比較低的客戶，通過商業(yè)貸款購房是非常普遍的。
因?yàn)榻M合貸款的利率是介于前兩者中間的，所以對于希望貸出高額度同時(shí)兼顧還款利息少的購房者，這不失為一個(gè)兩全其美的選擇。
一、四種常見的貸款購房交易流程
1、全款購房的交易流程為：
客戶資質(zhì)審核—簽署房屋買賣合同—辦理網(wǎng)簽—資金監(jiān)管—繳稅預(yù)審—預(yù)約繳稅—繳納稅費(fèi)—預(yù)約權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記—辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記—領(lǐng)取新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書—物業(yè)交割—監(jiān)管資金解凍。
2、商業(yè)貸款購房的交易流程為：
客戶資質(zhì)審核—簽署房屋買賣合同—辦理網(wǎng)簽（可同時(shí)進(jìn)行貸款評(píng)估）—資金監(jiān)管—銀行面簽—批貸—繳稅預(yù)審—預(yù)約繳稅—繳納稅費(fèi)—預(yù)約權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記—辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記—領(lǐng)取新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書—首付款解凍—辦理抵押登記—銀行放款至賣方賬戶—物業(yè)交割—保證金解凍?！痉课轃o抵押的情形】
3、純公積金貸款購房的交易流程為：
資質(zhì)審核—簽署房屋買賣合同—網(wǎng)簽—評(píng)估—資金監(jiān)管—公積金面簽+初審—批貸—簽署借款合同—繳稅預(yù)審—預(yù)約繳稅—繳納稅費(fèi)—預(yù)約權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記—權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記—線上抵押登記—放款?！臼袑俟e金貸款】
4、組合貸貸款購房的交易流程為：
資質(zhì)審核—簽署房屋買賣合同—網(wǎng)簽—資金監(jiān)管—評(píng)估—公積金面簽+初審+銀行面簽—公積金審批—商貸審批—簽署借款合同—繳稅預(yù)審—預(yù)約繳稅—繳納稅費(fèi)—預(yù)約轉(zhuǎn)移登記—轉(zhuǎn)移登記—線上抵押登記—放款。【市屬公積金組合貸款】
二、業(yè)主賣房過程中常見的風(fēng)險(xiǎn)
在一線作業(yè)過程中，看到過各種方式的房屋買賣交易流程，深知房屋買賣是一個(gè)家庭非常重大的事情，交易安全是第一位的，決不能抱著僥幸心理。因?yàn)檫@個(gè)過程，不出問題就沒什么事，一旦出問題都可能是大事，故提前考慮周全，排除各種潛在風(fēng)險(xiǎn)，一定是非常必要的。
根據(jù)二手房買賣交易流程，對于業(yè)主來說，核心上找到一個(gè)確實(shí)具有購房資格的人，約定好具體的時(shí)間，完成具體的交易流程，到具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)拿到具體數(shù)額的購房資金，并明確好具體的違約責(zé)任，能在很大程度上把控風(fēng)險(xiǎn)。購房款多少的問題，以及什么時(shí)間拿到購房的問題搞定后，交易流程的問題也就很清晰了。北京鏈家的合同文本目前在市面上就算是相對規(guī)范的買賣交易合同范本了。具體來說，有以下幾個(gè)方面的問題需要業(yè)主特別注意。
1、購房人購房資格尚不確定
當(dāng)前很多購房人在買房時(shí)，看到一套優(yōu)質(zhì)房源就想著急于下定。但因?yàn)橄拶徴叩脑?，存在北京戶口還沒有落實(shí)好、換房改善但名下房屋尚未售出、外地戶口納稅或社保尚不滿五年等問題，像這種購房資質(zhì)不明確的問題，一定在合同簽約時(shí)明確好購房資格可以確定下來的時(shí)間，明確好違約責(zé)任。也可以等到購房資格審核通過后再行簽約，杜絕交易風(fēng)險(xiǎn)。
2、定金額度數(shù)額太小
定金數(shù)額太小對買賣雙方的約束力都不強(qiáng)，市場平穩(wěn)時(shí)，定金數(shù)額少不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)。但當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格發(fā)生較大的上漲或下跌波動(dòng)時(shí)，買賣雙方都有可能在現(xiàn)實(shí)壓力下做出違約的決定。
規(guī)定：定金數(shù)額由買賣雙方協(xié)商約定，但不得超過房屋成交總價(jià)的20%。
對于交易房屋沒有抵押，或只有一個(gè)抵押且抵押權(quán)人為銀行、北京住房公積金管理中心（北京市住房資金管理中心）或北京市住房貸款擔(dān)保中心的情況下，定金金額最高不得超過人民幣100萬元。如交易房屋現(xiàn)有2個(gè)（含）以上的抵押，或只有一個(gè)抵押但抵押權(quán)人非銀行、非北京住房公積金管理中心（北京市住房資金管理中心）或非北京市住房貸款擔(dān)保中心的情況下，定金金額最高不得超過人民幣50萬元。
建議不管房屋總價(jià)是多少，一定約定好可以把控雙方不違約的合理價(jià)格，讓買賣雙反覺得有些心疼的價(jià)格就夠了。
3、過戶時(shí)購房資金未到位
現(xiàn)在客戶購房時(shí)，購房資金中兩個(gè)大頭就是首付款和貸款。關(guān)于首付款，應(yīng)要求買受人于辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前將首付款足額打到監(jiān)管賬戶中。貸款部分，要注意買受人是否可以提供足額的收入證明以防貸款資金不能足額批貸。如果不能足額批貸，要約定好相應(yīng)的解決方案。
4、過戶時(shí)間不明確
連環(huán)單交易過程中，環(huán)環(huán)相扣，很多時(shí)候時(shí)間節(jié)點(diǎn)沒有卡好就會(huì)導(dǎo)致后續(xù)流程非常緊張。所以一定要明確具體的過戶時(shí)間，建議約定時(shí)間留有一定富余量，這樣進(jìn)退都有一定的空間，不會(huì)耽誤前后連環(huán)單的正常進(jìn)展。
5、過戶已完成，房款沒收到
這種情況一般發(fā)生在未做資金監(jiān)管的情況下，過戶前一定要求把首付款和尾款打到監(jiān)管賬戶里，約定好過戶后具體收到購房款的時(shí)間，明確違約責(zé)任。
6、房屋內(nèi)家具、家電等未明確歸屬
簽約時(shí)，要在合同中約定好具體的家具家電的歸屬。這些細(xì)致末節(jié)，在簽約時(shí)容易一帶而過，沒有用白紙黑字明確下來，導(dǎo)致快要交房時(shí)發(fā)生不愉快。哪些留下，哪些物件要帶走，一一在合同中約定清楚，這樣大家都不會(huì)扯皮。
7、交房時(shí)間未明確約定
簽約時(shí)，買賣雙方溝通的非常愉快，容易約定一個(gè)大概時(shí)間，沒有明確違約責(zé)任，這樣是不妥當(dāng)?shù)摹τ趽Q房的客戶業(yè)主，業(yè)主可能想過戶后再多住幾個(gè)月時(shí)間；客戶可能想自己房子已經(jīng)賣了，沒地方住，希望業(yè)主早點(diǎn)交房。所以簽約時(shí)，務(wù)必認(rèn)真對待，先小人后君子。
8、其他說明
除了上面所說的情形，還要注意每一環(huán)節(jié)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)約定，最好是有具體的時(shí)間和條件來約定的，這樣雙重保障會(huì)更踏實(shí)。
賣房時(shí)，哪些風(fēng)險(xiǎn)業(yè)主需要注意？此文由小吳編輯，來源于網(wǎng)絡(luò)，轉(zhuǎn)載請注明出處！http://www.montania.cn/zhishi/6702.html