摘要：為什么二手房首付更高這是因為二手房是以成交價購房，以評估價貸款，所以實際的首付比規(guī)定的首付比例要高。在買二手房的時候，一定要區(qū)分二手房的成交價和評估價。1、什么...
為什么二手房首付更高
這是因為二手房是以成交價購房，以評估價貸款，所以實際的首付比規(guī)定的首付比例要高。在買二手房的時候，一定要區(qū)分二手房的成交價和評估價。
1、什么是成交價？
成交價就是指買賣雙方商定后的實際買賣價格，比如，一套房子賣房人報價102萬，買房人通過各種方式砍掉2萬，后以100萬的總價成交了。這100萬就是房屋實際的成交價格，102萬是房主的報價。
2、什么是評估價？
買二手房向銀行申請商業(yè)貸款時，銀行出于安全考慮，會對二手房進(jìn)行評估。銀行會結(jié)合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、房齡、其它特征因素等等，計算出該房屋相對科學(xué)合理的市場參考價。
3、成交價與評估價和首付有什么關(guān)系？
二手房的貸款額度，與評估價的高低有關(guān)。如果二手房首付比例為30%，則可貸款額度為評估價的70%。評估價越高，能夠從銀行貸款到的錢就越多。
貸款額度與首付款的總和即為二手房的成交價，二手房的成交價格減去可貸款額，即為二手房的凈首付款。也就是或，可貸款額越大，二手房凈首付款就越少。
二手房首付受那些因素影響
1、首套房or二套房
在貸款買房時首先決定首付比例的是房屋套數(shù)和住房的屬性，即首套房還是二套房，因為首套房和二套房的首付比例截然不同。自從去年“9.30”政策出臺后，又對購買住房劃分為普通住宅和非普住宅。目前各家銀行執(zhí)行的政策是首套房普通住宅首付比例為35%，非普住宅首付比例40%；二套房普通住宅首付比例為60%，非普住宅首付比例為80%，首付比例的因素主要看首套房還是二套房。
2、所購房屋的年限
二手房貸款時所購買的房屋年限也會影響到首付的比例。如果購房人所購買的房屋年限較短，那么自然銀行審批時貸款的額度也就越多，如果是年代久遠(yuǎn)的房屋，評估的市值也會比較低，所貸款的額度也不會多，貸款額度的變化也會直接影響到首付比例。
3、房屋的評估價
二手房成交價跟新房有很大的區(qū)別，二手房會進(jìn)行房屋評估，貸款多少和你的評估報告有關(guān)，如果你的經(jīng)濟(jì)能力有限，想多貸些錢，那你就可以讓他們做房屋評估的時候把市值做的高一點，這樣就可以多貸點。
另外二手房評估價越低，繳納的首付就越多；二手房評估價越高，繳納的首付就越少。但是，二手房評估價并非越高越好，二手房契稅等稅費是以評估價為基準(zhǔn)繳納的，評估價越高，意味著繳納的稅費也高。
總價越高的房屋，首付的比例也就越大，例如一套評估價為200萬的住房，按照35%的首付比例計算，那么首付款為70萬。而一套評估價500萬的房子，即便按照35%計算，首付款也達(dá)到了175萬，所以評估報告中的房屋評估值，也將影響到購房人的首付款支出。
4、業(yè)主要求的首付比例
如今二手房成交較為低迷的階段，業(yè)主賣房的心態(tài)也比較急切，有些業(yè)主因為銀行放款較慢，所以要求購房人全款買房，還有一些業(yè)主會要求購房人支付超出銀行劃定比例之外的首付。首付比例和金額并不是一成不變的，在購房人經(jīng)濟(jì)能力允許的條件下，首付比例的設(shè)置較為靈活，買賣雙方可以自行協(xié)商決定。
二手房首付款如何計算
二手房的首付款是指除了銀行貸款的部分之外需要一次性支付給賣家的費用，其首付款的計算方式為：
凈首付款=實際成交價-客戶貸款額（凈首付款：不包括國家稅費和中介服務(wù)傭金的首付款）
貸款額=二手房評估價×70%（首次貸款額度可達(dá)70%）貸款額估算方式，預(yù)估出大致評估價格。
二手房首付比例也不是固定不變的，在二手房交易過程中，關(guān)于二手房首付比例多少的問題是可以跟賣家商量的，以一套總價100萬的房屋為例，買二手房貸款時，銀行出于風(fēng)險考慮，會對二手房進(jìn)行評估。一般二手房評估價為總房價的80%，則總價100萬的二手房評估價為80萬。
貸款額=二手房的評估價*70%，即56萬。
首付款=總房價100萬-貸款額，即42萬。
二手房作為現(xiàn)成的房子擺在那里，消費者能看得到實物，因此，購買時也比較放心，買二手房的時候一般都是通過中介公司在其中周旋的，選擇可靠的中介公司倒是可以省下不少麻煩事，如果遇到一套自己心儀的房屋，也可以讓中介公司在其中幫忙講講價格，盡量減少首付款。
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