摘要：??1宗流拍、3宗終止出讓、6宗成功出讓，上月土拍市場跌宕起伏，結局出人意料。先是南城“巨無霸”優質地塊流拍，緊接著多宗地塊以底價或接近底價成交，最終在黃江、東...

??1宗流拍、3宗終止出讓、6宗成功出讓，上月土拍市場跌宕起伏，結局出人意料。先是南城“巨無霸”優質地塊流拍，緊接著多宗地塊以底價或接近底價成交，最終在黃江、東坑三宗地塊終止出讓中落下帷幕。業內人士分析，出讓地塊以底價或接近底價成交，甚至流拍，與如今土拍市場降溫有很大關系。開發商對東莞樓市的預期在下降，對土地的觀望態度也會更明顯。而黃江、東坑三宗地塊，在最后關頭來了個“急剎車”終止拍賣，目的也是為了穩定土地市場預期。

??南城9萬㎡地塊意外流拍

??剛剛過去的10月，東莞土拍市場非但沒有昔日的熱鬧，反而開始遇冷。南都記者了解到，在今年10月掛牌出讓的10宗地塊中，僅成功出讓六宗地，總占地面積22 .93萬㎡，成交總價約65 .37億元。其中，最吸睛的就是南城9萬㎡巨無霸商住地塊。這個業界期待已久的地塊，以流拍收尾。這也是繼石碣地塊流拍之后，今年第二塊流拍的地塊。

??據公開資料顯示，10月19日上午10點，南城雅園9萬㎡地塊在東莞公共資源交易中心公開出讓。該地塊位于南城雅園宏偉三路與宏偉四路交會處東南側，起始總價195664萬元。值得注意的是，該地塊競拍條件十分苛刻。競得人需要無償配建：160000㎡商業辦公樓、1600個停車位、肉菜市場等配套設施820㎡，再加上全自持50000㎡商業用房，對自持商業用房集中配置，自持經營。按照這樣的方式計算，剔除無償配建后，實際樓面地價將去到11777元/㎡。要是算上無償配建面積建安成本(以4000元/㎡計算)，樓面地價則去到14969元/㎡。

??南城地塊流拍給土拍市場帶來沉重一擊。對此，業內人士分析，從該地塊的區位、規模來看，皆可以列為優質地塊。但因定價過高，競拍條件苛刻，配建、自持條件極為考驗開發商的綜合實力，并非想拿就拿。而且該地塊商業體量過大，給政府配建的體量也不小，所以開發商都不敢輕易拿地。

??深圳為人才“借地蓋樓”

??南都記者梳理公開資料發現，在成功出讓的6宗地塊中，4宗是以底價成交，剩余兩宗則是以接近底價成交。

??在底價成交的地塊中，打頭陣的是茶山鎮下朗村地塊。由于只有1家房企參與競拍，該地塊最終被金融街(深圳)投資有限公司，以15.7億元底價輕松拿下，折合樓面地價9500元/㎡。這也是地產大鱷金融街首次入莞。

??在近一年拿地的這些外來房企中，招商局蛇口再次出手，以8.59億元的底價斬獲虎門一商住地塊，折合樓面地價11800元/㎡。雖然兩次拿地的時間間隔不到一年，相比之下，初次拿地則顯得艱難許多。

??和招商局蛇口一年拿兩塊地相比，金地出手的頻率則更高一些。10月25日，金地以3.7802億底價，奪得東坑2.2萬㎡商住地，折合樓面地價6800元/㎡。這也是今年以來，金地在東莞土拍市場拿下的第三宗商住地。

??眼下，底價拿下東莞今年首宗商服用地的厚街商會則顯得有些“突兀”。南都記者了解到，這塊位于厚街寮廈地鐵口旁1 .9萬㎡商服用地，靠近厚街萬達廣場、R 2線寮廈地鐵口，地理位置優越。與之相匹配的，是其苛刻的出讓條件：競得人須自持物業不得低于計容建面的60%，且自持年限不低于10年。將以上種種與今年厚街鎮政府工作報告提到的“全力推進商會大廈建設”結合起來，業內人士預測該地塊將會打造成為厚街商會大廈。

??而十月通過土拍拿地的房企之中，還數深圳市人才安居集團“借地蓋樓”最引人注目。塘廈這塊3.9萬㎡商住地，僅經過兩輪競拍，就被深圳市人才安居集團以18.84億元斬獲。據悉，這不僅是四年來塘廈首次出讓商住地，也是深圳首次在東莞通過土拍形式獲得土地用以人才住房建設。

??黃江東坑3宗地終止出讓

??在十月土拍即將進入尾聲時，黃江、東坑3宗商住用地皆“因故終止掛牌出讓”。先是黃江鎮田心村一萬多平方米商住混合用地，在東莞市公共資源交易網掛出終止出讓的通知。緊接著10月30日，黃江田心村2.5萬㎡和東坑坑美2.1萬㎡商住地，均以同樣的方式終止競拍。南都記者了解到，原定于30日出讓的兩宗商住地，競拍要求“全自持商業5年”，出讓條件較為苛刻。

??接二連三終止競拍，也引發了業內熱議。有人認為，這3宗地塊終止拍賣主要是受環境影響。除了東莞商業環境整體經營壓力大以外，受石碣和南城地塊流拍影響，房企觀望情緒愈發濃厚。為了穩定土地市場預期，才會選擇終止拍賣。

??更有專家指出，如今東莞土地市場降溫，土地拍賣自然也要有相應調整。不少業內人士表示，熱門地塊都無人問津，東莞樓市或將進入新一輪調整期。

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