摘要：??美國人口普查局（The U S． Census Bureau）和美國房屋與城市發展局（The U S． Department of Housing and...

??美國人口普查局（The U.S． Census Bureau）和美國房屋與城市發展局（The U.S． Department of Housing and Urban Development）10月24日發布的數據顯示，2018年9月份全美的獨棟住宅（single-family home）的銷量為55.3萬棟，同比大跌13.2%，大大超出了多數研究機構的預期。

??越來越多美國80后正由買轉租，被擠出房屋購買市場，成為了房屋擁有率最低的一代美國人。這導致了美國經濟的一個怪現象：經濟復蘇繁榮了，年輕人卻買不起房了。

??年輕人被擠出購房市場的背后，是美聯儲不斷升息下對火熱的美國經濟吹起的“冷鋒”。對美聯儲的經濟學家們來說，更少人能購房，說明房屋信貸收緊，美國經濟得以規避2009年金融海嘯前夕的房地產泡沫，因此并不是個壞消息。美聯儲的經濟學家們更關心的是不重蹈10年前次貸危機的覆轍，而非讓更多人置業。

??成交萎靡 房價堅挺

??今年以來，美國樓市風向轉變明顯。美國二手房購買量較上年下跌4.1%，已經連續7個月下跌。地產咨詢機構CoreLogic的數據顯示，圣地亞哥在9月份的房屋交易量僅為2942棟，比去年的交易量（3568棟）同比下降17.5%。而除了新房銷量不佳外，二手房屋交易的活躍度也呈下降趨勢：在洛杉磯、里弗賽德、圣地亞哥、文圖拉和橙縣，有17369棟房屋易手，環比下跌21.9%，同比下跌17.7%。

??開發商的日子也不好過。根據福布斯的數據，房地產開發公司的股票自去年1月以來跌幅接近40%。其中，美國最大的住宅建筑商D.R． Horton今年1月的股價為51.06美元，在10月31日已跌至每股40美元，較今年年初相比跌幅超過20%。

??成交量萎靡不振，房價卻普遍堅挺：根據標準普爾的二十城房價指數顯示，美國主要城市在2017年8月至2018年8月期間的價格漲幅為5.8%，其中，舊金山和洛杉磯房價漲幅分別高達13.9%和10.6%。

??美國房屋價格上漲的主要地區是圣何塞、舊金山和西雅圖。在這些地區，房價和科技公司的發展掛鉤。舉例來說，坐落在西雅圖的亞馬遜的收益在2012年第一季度以來增長高達900%。相應地，西雅圖地區的房價也在這段時期上漲了1倍。

??買不起房的美國80后

??如今，美國房價的增長遠超美國人收入的增長。根據美國經濟分析局的數據顯示，美國房價自經濟復蘇（即2012年3月底）以來已總體上漲了60%，但美國家庭收入在這段期間的漲幅不到30%。

??這一數據背后，是大批買不起房子的美國年輕人。根據斯坦福壽命研究中心（Stanford Centre on Longevity）在10月25日發布的研究報告顯示， 2016年美國人的房屋擁有率為63%，是半個世紀以來的最低點。其中，美國的千禧一代（即出生在1981-1996年間的年輕人）比他們的父母一輩的房屋擁有率低了8%。

??數據顯示，25–34歲美國人的房屋擁有率僅為35.8%。相比之下，在“嬰兒潮”時期出生的60后中，有近一半（48.3%）的人在30歲前就擁有房屋了。“他們（80后）沒能像他們的父母那樣達標。”斯坦福大學的人口研究學家塔馬拉·西姆斯（Tamara Sims）說道。

??研究人員表示，目前，大部分的美國80后都不得不延后購房年齡至35歲以后。根據CBS（哥倫比亞廣播(57.3, 1.13, 2.01%)公司）的估算，有大約340萬的美國80后無力購房。由于擁有房屋是確保退休后財政安全的必要條件之一，因此美國80后們退休后將面臨更多的財政風險和經濟不穩定性。

??月供均價較年初上漲16%

??房屋市場秋意凜然與美聯儲對美國經濟的宏觀調控息息相關。在9月26日的聯邦開放市場委員會上，美聯儲主席鮑威爾（Jerome Powell）宣布加息0.25%，將利息提高至2.25%。綜合計算，美國購房者月供均價較年初上漲了16%，以致很多有意購房者高呼“買不起”。

??不僅如此，鮑威爾還表示，升息在未來兩年內將會常態化：美聯儲計劃在今年12月將利息提高至2.5%，在2019年提高至3.0%，在2020年提高至3.5%。

??不斷加息使得房屋貸款的利率不斷增長，大大增加了房貸成本，降低了消費者的購房意愿。目前，30年固定房貸利率已經從去年的3.94%上升到了現在的4.86%，而16年固定房貸利率則從去年的3.25%升至4.14%。

??隨著美聯儲今年第三次加息，標普500指數已經從10月1日的2924.59下降到了10月29日的2641.25，降幅接近10%。

??對此，總統特朗普表示相當不滿，為美股牛市點贊的推特(34.02, -0.28, -0.82%)越發越少，對美聯儲的口誅筆伐越來越多。10月10日，特朗普在伊利市做演講時稱：“我覺得美聯儲犯了個大錯。他們手太緊了。美聯儲已經瘋狂了”；10月23日，在接受《華爾街日報》的采訪時，特朗普更是直白地表示：“我對美聯儲感到非常不快，因為奧巴馬在任的時候享有零利率。”

??美國房屋擁有率的歷史最高峰是2005年前后，當時高達69.2%。然而，這段時間也正是次貸貸款的高峰期，為2008年9月雷曼兄弟和貝爾斯登的破產埋下了伏筆。當時人人買房，房價飛漲，而時任美聯儲主席本·伯南克卻保守地認為，那并非房地產泡沫的跡象。但歷史證明伯南克錯了。

??美國經濟會再次陷入危機嗎？《福布斯》的分析認為，當前，美國經濟存在泡沫化傾向：根據美國家庭凈值（household net worth）的歷史數據來看，目前的美國家庭凈資產相當于美國GDP的505%，已經超過了互聯網泡沫時期（1999-2011）的379%和房產泡沫時期的473%。如今美國在包括房地產內各領域的繁榮，都仿佛在重演過去的經濟周期。

??如今，美聯儲最關心的是如何規避金融危機，讓更多人就業，而非置業。房地產泡沫往往是金融危機到來的前兆，這在過去的次貸危機中尤為明顯。顯然，鮑威爾沒有掉以輕心的理由。

美國樓市秋意漸濃：二手房成交連跌7月 地產股大跌40%此文由保亭房價編輯，來源于網絡，轉載請注明出處！http://www.montania.cn/news/114.html