摘要：??近期，關于今后實行商品房預售制還是現房銷售的討論多了起來。在過去20多年的市場化歷程中，商品房預售制度始終扮演著房地產市場“四梁八柱”之一的重要角色，在一定...

??近期，關于今后實行商品房預售制還是現房銷售的討論多了起來。在過去20多年的市場化歷程中，商品房預售制度始終扮演著房地產市場“四梁八柱”之一的重要角色，在一定時期內緩解了住房供應不足的問題，也成就了近年來行業較快的周轉速度。

??但預售制度也給房地產市場帶來了不少問題，“先交錢再收房”的發展模式存在很多不可預料的風險因素，導致購房者往往處于被動地位，甚至面臨巨大的資金損失風險。如果開發商因資金管理不善出現資金鏈斷裂，還會出現“爛尾樓”等一系列問題。

??商品房預售制度的歷史功過還有待市場檢驗，但在今后應該實行預售制還是現房銷售的討論中，許多專家學者已經把二者的利弊基本厘清，不少觀點認為現房銷售是大勢所趨，但短期內不會全面推廣。

??現房銷售“風起”

??風起于廣東。

??今年9月，廣東省房地產行業協會向各副會長單位下發了《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》，表示廣東省對商品房預售制度進行了調研，擬“逐步取消商品房預售制度，全面實施現售”。隨后相關部門出面澄清，該文件只是征詢意見稿，并非真的實施。但一場關于商品房預售制度和現房銷售的討論已經由此展開。

??“廣東是住房市場發展較早的城市，當前現房銷售的試點既吻合了房地產發展的實際需要，也是當前改革開放40周年房地產領域試圖改革的一個重要環節。實際上，深圳此前在土地出讓的時候就已經有現房銷售政策出臺，所以現房銷售的模式是符合預期的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這一政策對于開發商的考驗很大，這是未來住房制度改革的方向，但也不會“一刀切”，會針對具體地塊進行試點。

??事實上，早在今年4月底，福建省住房城鄉建設廳就要求福州、廈門兩市進行試點，在土地出讓中逐步提高商品房預售條件，直至實現現房銷售。而在更早的時候，杭州、南京、蘇州等城市在2016年的土地拍賣時也曾出現過現房銷售要求。其中，蘇州從2016年9月至今，累計出讓了超過130宗住宅用地，其中有約70宗要求現房銷售，占比超50%。

??今年以來，除了福建省有類似要求，10月19日，合肥市還專門發布了《關于加強新建商品房現房銷售管理工作的通知》，要求房地產開發企業在新建商品房現房銷售前，應當到房地產行政主管部門辦理新建商品房現房銷售備案手續。優化、簡化備案手續，減輕企業運營成本，鼓勵支持房地產開發企業實行新建商品房現房銷售。

??此外，近日，廣東省首個商品房現房銷售試點項目龍華金茂府也在深圳正式亮相。同時，廣東省中山市國土局網站顯示，在10余起土地拍賣中，城市住宅用地出讓要求以“出讓后實行商品房現售”為前提條件。現房銷售“風起”， 在房地產長效機制呼之欲出的節點，這對房地產市場將帶來哪些影響？

??大勢所趨 等待時機

??“預售制度是從香港引進來的，最開始是考慮到商品房建設可能會遇到資金緊張，同時商品房需求量大，所以開始了商品房預售制度。但一直以來預售制度也給購房人帶來了很多困擾和糾紛，我們遇到過一房二賣、虛假宣傳（比如學區房欺詐以及其他配套等無法達到宣傳標準）、逾期交房甚至是‘爛尾樓’以及其他很多種辦不了房產證的情況。”秦兵房產律師團資深律師孫雨寒認為，如果實行現房銷售，很多購房糾紛能得到避免。

??但從實際落地情況來看，推廣現房銷售仍有許多問題有待厘清。新城控股高級副總裁歐陽捷認為，借助加快建立房地產市場長效機制要求的“東風”，適時推動現房銷售，有助于減少和消除一些市場亂象，也有利于房企降杠桿、防風險。但即使實行現房銷售，同樣也可能存在交易不公平問題，而且全面推廣現房銷售，面臨著房企資本金不足、需要修法先行、需要循序漸進等方面的難點。

??例如在資金壓力方面，國務院發展研究中心研究員劉衛民認為，在一二線城市，房地產市場大都采取土建工程達到一定標準才能預售的模式（如封頂預售），而在三四線城市，這種預售制管理模式相對寬松一些，因此，現房銷售下需要商業資金彌補的缺口會更大，融資成本上升壓力則會更大。

??關于預售制度和現房銷售的走向，影響最直接的是房地產開發商。

??日前，《中國建設報?中國房地產》采訪了多家房企，但不少企業負責人表示，“公司認為這個話題比較敏感，不便公開發表觀點。”

??一位不愿具名的華南某房企負責人認為，在當前的建筑工程技術和融資環境下，現房銷售將使開發商面臨巨大壓力，尤其對于中小開發商來說，面臨的可能是“出局”。現房銷售可能會在部分去化壓力大的城市進行試點，但在市場維穩的前提下，短期內應該不會全面推廣現房銷售。

??“房地產市場對預售制度非常敏感，特別是那些強調高周轉和高負債的企業。雖然短期內全面取消預售制度的可能性不大，但在部分城市試點的可能性則明顯增加。”中原地產首席分析師張大偉認為，現房銷售是大勢所趨，但如果現在取消預售制度，短期內會帶來供應量銳減，不利于市場平穩運行。因此，必須在房價平穩周期內實現現房銷售，現在還未到這個時期。

??但隨著越來越多的城市開始嘗試現房銷售，房地產市場的一個新窗口正在慢慢打開。

多地試點現房銷售 何時打開“新窗口”？此文由陵水房價編輯，來源于網絡，轉載請注明出處！http://www.montania.cn/news/54.html