摘要：??深諳資本運作之道的“最牛散戶”黃熾恒，終于攜公司邁出了赴港上市的第一步。10月22日，海倫堡中國控股有限公司（以下簡稱“海倫堡”）向港交所遞交上市招股書，正...

??深諳資本運作之道的“最牛散戶”黃熾恒，終于攜公司邁出了赴港上市的第一步。10月22日，海倫堡中國控股有限公司（以下簡稱“海倫堡”）向港交所遞交上市招股書，正式加入內(nèi)地房企赴港上市的大潮。

??從整個房地產(chǎn)行業(yè)看，資本“入冬”，融資成本攀升，許多內(nèi)地中小房企選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股。此前，正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、美的置業(yè)以及大發(fā)地產(chǎn)已經(jīng)成功在港上市，算上正在排隊的恒達集團、銀城國際、德信地產(chǎn)等，今年以來已有近10家內(nèi)地中小型房企踏上了赴港上市的征途。

??數(shù)據(jù)顯示，截至10月23日，港股市場中，2018年地產(chǎn)行業(yè)的新上市公司為9家，而2017年只有6家，2016年為7家。包括內(nèi)地房企在內(nèi)，目前已有20家房企向港交所提交了申報稿謀求上市，其中15家為2018年新增。

??作為創(chuàng)立于上世紀90年代的老牌粵系房企，海倫堡早期曾在廣州番禺的高端市場名噪一時，但之后在全國化擴張中一度“失聲”。在行業(yè)集中度快速提升的今天，海倫堡希望通過上市獲得資本支持的意圖非常明顯，但挑戰(zhàn)也擺在面前。

??昔日番禺“高端王”尋求突圍

??海倫堡前身為廣東中頤投資集團有限公司，1998年于廣州番禺成立。其創(chuàng)始人黃熾恒，曾因?qū)ι虾ＨR士(002252,股吧)和新寶股份等一系列成功投資而被稱為“最牛散戶”。

??招股書信息顯示，海倫堡目前業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)開發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)、商業(yè)管理、物業(yè)管理、大健康產(chǎn)業(yè)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)。眾多業(yè)務(wù)類型中，開發(fā)住宅物業(yè)、少量的商業(yè)物業(yè)和創(chuàng)意科技園為海倫堡主營業(yè)務(wù)。

??例如，海倫堡在番禺先后開發(fā)了華錦新城、中頤海倫堡、海倫堡御院、花樣年華、流金歲月等項目。得益于此，早期的海倫堡幾乎壟斷了番禺南部整個高端市場，成為盤踞在番禺樓市的“高端王”。

??方向決定命運，時運迎來轉(zhuǎn)折。除了產(chǎn)品打造能力，房企的戰(zhàn)略選擇攸關(guān)生死。2014年，黃熾恒對外表示，房地產(chǎn)業(yè)在黃金時代后已進入困難期，多種因素將制約未來發(fā)展。

??但從成立時間看，海倫堡卻可謂“恰逢其時”，與合景泰富、時代中國等房企屬于同區(qū)域、同年代成立的粵系房企。時代地產(chǎn)和合景泰富多年來堅持重倉布局珠三角，隨著城市群效應(yīng)日益集聚，兩者業(yè)務(wù)均得到了較快發(fā)展。

??昔日對于大局的錯判，直接導(dǎo)致海倫堡錯失一輪黃金發(fā)展機遇。海倫堡曾動搖了在廣州大本營深耕的決心，將戰(zhàn)略目標對準二三線城市，拿低價地，并下沉調(diào)整產(chǎn)品定位。由于布局的項目多位于地段較偏的區(qū)域，海倫堡最初的擴張并不順利，在長沙、武漢、惠州等城市的項目都曾遇困，一定程度上拖累了早期發(fā)展的步伐。時至今日，同一起跑線上的時代地產(chǎn)和合景泰富在圈內(nèi)已分得一席領(lǐng)地、風生水起，海倫堡正奮力追趕，以縮短在“跑道”上的差距。

??克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年和2017年，海倫堡的流量銷售額分別為185.7億元和351.1億元，同比大幅增長。2018年，海倫堡業(yè)績依然保持較快的增長速度。1~10月，中國房企銷售TOP100排行榜中，時代中國以475.8億元的銷售額排行第46位；合景泰富緊隨其后，以475億元排行第47位；海倫堡則以375億元的銷售額排行第57位。

??此前，海倫堡曾在內(nèi)部提出2018年實現(xiàn)銷售額500億元的目標。在剩下的兩個月時間里，海倫堡距離“終點”尚有一段距離。

??大幅拿地擴張致負債攀升

??在上一輪市場周期中，“低地價”策略雖然拖慢了海倫堡的擴張步伐，但其得以用較低的成本擴張布局，搭乘上我國城鎮(zhèn)化推進的“列車”。一些原本區(qū)位較偏的土地價值躍升，給海倫堡帶來利好。

??今年以來，海倫堡拿地動作頗為頻繁，區(qū)域集中在一線城市周邊及二線熱點城市。7月30日，海倫堡首入浙江，以5.2億元競得嘉興平湖商住地，溢價率14.13%，擴展了長三角版圖。8月，海倫堡以8.1億元競得江蘇蘇州昆山一宅地，溢價率20.85%；同月在浙江余姚，以總價8636萬元競得一地塊。9月10日，江蘇蘇州太倉出讓4宗涉宅地塊，海倫堡以底價3億元競得一地塊。

??不計拿地面積及金額，單就拿地數(shù)量及頻率看，海倫堡在土地市場活躍的身影便賺足眼球，足見其逆勢擴張土地儲備的意圖。

??股權(quán)收購也是海倫堡實現(xiàn)擴張的途徑之一。僅今年上半年，海倫堡便達到了去年全年的收購規(guī)模。招股書顯示，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海倫堡分別收購了4、9、21和21家公司的股權(quán)。

??截至2018年8月31日，海倫堡在全國擁有112個處于不同開發(fā)階段的項目，總建筑面積約2340萬平方米，涉及珠三角地區(qū)、長三角地區(qū)、京津冀地區(qū)、華西地區(qū)及華中地區(qū)的12個省（直轄市），共31個城市。

??在住宅物業(yè)開發(fā)方面，招股書顯示，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海倫堡來自物業(yè)開發(fā)及銷售的收益分別為97.39億元、141.23億元、142.21億元和38.45億元，分別占同期總收益的99.4%、99.3%、99.1%及98.2%。

??隨著大規(guī)模擴張，海倫堡的銷售業(yè)績水漲船高。2015年，海倫堡業(yè)務(wù)經(jīng)營獲取的總收益約98.02億元，未邁進百億元門檻。2017年，海倫堡年度總收益已增至143.56億元。2015年至2017年，海倫堡經(jīng)營收益的復(fù)合年增長率21%；同期溢利分別為8.36億元、28.98億元和19.8億元，復(fù)合年增長率53.9%。

??但大肆擴張下，海倫堡的財務(wù)壓力逐漸顯現(xiàn)，現(xiàn)金流緊張、償債壓力倍增成為緊要矛盾。從招股書透露的數(shù)據(jù)看，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海倫堡擁有的現(xiàn)金分別為12.8億元、24.69億元、45.96億元和51.55億元，同期未償還借款總額分別為83.61億元、128.74億元、205.04億元及243.2億元。

??作為最能直觀反映房企債務(wù)水平的數(shù)據(jù)，海倫堡在2015年、2016年、2017年及2018年上半年的凈債務(wù)權(quán)益比例分別為128.0%、69.4%、83.4%、103.1%，顯示出償債壓力較大。

??上市利好與挑戰(zhàn)并存

??據(jù)了解，海倫堡早在2015年就已啟動上市計劃。內(nèi)部人士早前透露，2018年，海倫堡“有機會就會上市”。但股市大行情轉(zhuǎn)冷，其籌備三年等來的港股之旅很難一帆風順。

??從行業(yè)看，隨著融資渠道持續(xù)縮緊、房企融資成本不斷走高，行業(yè)集中趨勢與規(guī)模化競爭加劇，中小房企在夾縫中求生存的境況愈發(fā)窘迫。在投融貸難的關(guān)口前，為追求規(guī)模化擴張并獲更多話語權(quán)，許多房企在高負債的狀態(tài)下紛紛赴港上市。

??同策研究院院長助理張宏偉表示，內(nèi)地中小房企近兩年規(guī)模化擴張速度較猛，赴港上市的主要原因是希望通過資本市場解決融資問題，助推未來繼續(xù)擴張。

??香港中原金融集團金融科技部總經(jīng)理嚴高樂分析稱，在樓市和股市“寒冬”下，“折價”發(fā)行成為常見現(xiàn)象，再考慮此前某內(nèi)地房企上市首日即破發(fā)，海倫堡選擇此時上市應(yīng)該早有權(quán)衡，“考慮大環(huán)境變化，若再晚恐真的無法上市”。

??雖然上市在一定程度上能打通融資渠道，但并不意味著一帆風順。嚴高樂認為，目前破發(fā)在港股發(fā)生概率較大。如海倫堡遭遇破發(fā)并受其影響，融資持續(xù)低于預(yù)期，將面臨如何分配資金以保持穩(wěn)定擴張和正常營運等問題。

??但在蘇寧金融研究院特約研究員江瀚看來，中小房企赴港上市的主要原因還是獲得第一筆融資，而后股價漲跌對本身影響有限，這才是房企在破發(fā)潮下仍熱衷上市的原因。“現(xiàn)在香港市場也不看好房企。所以即便成功上市，但整體發(fā)展依然處于受限狀態(tài)。”江瀚說。

??海倫堡披露的招股書顯示，其融資將用于擴張收并購、開發(fā)現(xiàn)有物業(yè)和一般營運資金三大用途。

??“海倫堡很可能是今年最后一個赴港上市的內(nèi)地房企。市場環(huán)境不好，窗口期即將關(guān)閉，但因認購等相關(guān)程序已經(jīng)履行，今年12月或明年1月成功上市的可能性較大。至于德信地產(chǎn)等后面排隊上市的房企，最大的問題是誰來認購股票。現(xiàn)在地產(chǎn)股公開認購的興趣很少。”奧陸資本總裁兼投資總監(jiān)、花旗銀行原董事總經(jīng)理蔡金強表示。

??在中小房企面臨生存壓力的行業(yè)背景下，海倫堡走出赴港上市第一步后，未來對戰(zhàn)略發(fā)展還有哪些計劃？《中國建設(shè)報?中國房地產(chǎn)》據(jù)此致電海倫堡有關(guān)負責人，對方稱：“公司已向聯(lián)交所申請上市，目前不方便回應(yīng)采訪，所有信息以上載至聯(lián)交所的數(shù)據(jù)為準。”

海倫堡赴港上市：能否再續(xù)昔日“高端王”榮光此文由萬寧房價編輯，來源于網(wǎng)絡(luò)，轉(zhuǎn)載請注明出處！http://www.montania.cn/news/79.html