摘要：??中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《10月全國40城住宅成交報告》顯示，10月份40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少6%，同比增長11%。值得注...

??中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《10月全國40城住宅成交報告》顯示，10月份40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少6%，同比增長11%。值得注意的是，一二三線城市成交面積均出現(xiàn)不同程度的下滑。

??易居研究院預(yù)計，到年底40城成交將繼續(xù)萎縮。從分城市類別來看，一線城市成交由于已經(jīng)處于低位，下跌空間有限，有望企穩(wěn)；東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮；其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風(fēng)險。

??10月40城成交環(huán)比減少9%

??報告顯示，根據(jù)易居研究院監(jiān)測的40個典型城市10月份新建商品住宅成交面積環(huán)比減少6%，同比增長11%。由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動平均數(shù)據(jù)來進行分析，10月的移動平均同比增幅為13%。該曲線在2015年9月達到本輪周期的最高點之后，便開始下行，期間在2016年的3-4月有過短暫回升，此后一直下行至2017年10月左右達到本輪低點。2017年11月之后，該曲線開始上行。后續(xù)來看，預(yù)計該曲線將在0%上下持續(xù)盤整。

??從成交量的歷史走勢來看，在2017年12月成交量出現(xiàn)年底翹尾之后，2018年第一個季度40城成交量出現(xiàn)回落。2018年二季度，房企加大了推盤力度，40城新建商品住宅的成交有所回暖，但依舊不及2016年同期水平。三季度，40城成交量相比二季度出現(xiàn)小幅萎縮，四季度開局繼續(xù)小幅下滑。在短期內(nèi)調(diào)控不會放松的背景下，報告預(yù)計到年底全國樓市將逐漸降溫，40城成交將逐漸下滑。

??一二三線城市成交面積環(huán)比均下滑

??報告顯示，10月份4個一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少38%，同比增長7%。

??18個二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少1%，同比增長8%。其中8個東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長5%，同比減少4%；4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比持平，同比增長9%；6個其他地區(qū)的二線城市（東北及西部地區(qū)）新建商品住宅成交面積環(huán)比減少4%，同比增長18%。

??18個三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少8%，同比增長17%。其中7個本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市（限購或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比減少17%，同比增長24%；11個本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比持平，同比增長13%。

??對比歷史數(shù)據(jù)來看，10月份一線城市中北京、上海、廣州的成交面積環(huán)比9月份均有不同程度的下滑，導(dǎo)致一線城市的總成交面積有所下滑，目前處于2014年以來的較低位。

??10月二線城市中東部二線城市成交環(huán)比小幅增長；中部二線城市成交環(huán)比持平；其他二線城市成交環(huán)比小幅下降。

??10月三線城市中本輪嚴(yán)調(diào)控的三線城市成交環(huán)比下滑；弱調(diào)控或未調(diào)控的三線城市成交環(huán)比持平，三季度以來成交量持續(xù)下滑，降溫趨勢明顯。

??后續(xù)來看，一線城市由于目前成交量能已處于低位，下跌空間有限；東部二線城市將繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市以及三線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險。

??40城年初累計同比小幅反彈，不改下行趨勢

??此外，從累計成交面積來看，1-10月份40城累計成交面積同比增長7%。其中一線城市累計同比下降9%，二線城市累計同比微漲2%；三四線城市累計同比增長24%。

??從數(shù)據(jù)來看，2017年2月份40城年初累計成交面積同比增幅進入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴大，年底在-22%處企穩(wěn)。易居研究院分析認(rèn)為，這說明2017年市場出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機需求。雖然進入2018年，40城累計成交面積同比增幅曲線出現(xiàn)了較大的反彈，這主要是因為年初以來三四線城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多。考慮到內(nèi)部環(huán)境調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松，外部環(huán)境復(fù)雜多變，判斷出該曲線在經(jīng)歷小幅反彈后仍將保持下行趨勢。

??對比國家統(tǒng)計局公布的全國住宅成交累計同比數(shù)據(jù)來看，兩條曲線走勢大致相近，40城領(lǐng)先全國4-6個月左右穿過正負(fù)線，且波動較大。這主要由于板塊輪動效應(yīng)，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感。2017年以來，40城年初累計同比曲線已經(jīng)在低位盤整近16個月，而全國成交仍保持正增長，這主要是本輪周期三四線城市較為火爆所導(dǎo)致的。

??年底40城成交或下滑

??從三季度數(shù)據(jù)來看，40城新建住宅成交面積環(huán)比有所下滑，同比小幅增長，降溫態(tài)勢顯現(xiàn)。四季度開局，40城成交面積環(huán)比下滑，一二三線城市均出現(xiàn)不同程度的下滑。

??7月31日召開的中央政治局會議指出堅決遏制房價上漲。下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。10月8日，國務(wù)院常務(wù)會議部署推進棚戶區(qū)改造工作，明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

??10月29日，針對未來房價走勢，新華社發(fā)表署名文章稱，根據(jù)7月31日中央政治局會議中所強調(diào)的“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題、堅決遏制房價上漲”的調(diào)控精神，決不會允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄。綜合考慮這些情況，易居研究院報告分析，預(yù)計全國樓市還將持續(xù)降溫，到年底40城的成交面積將逐漸下滑。分城市類別看，一線城市成交由于已經(jīng)處于低位，下跌空間有限，有望企穩(wěn)；東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮；其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風(fēng)險。

??附注：40個典型城市分別為：

??4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳；

??18個二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、西寧、合肥、寧波；其中東部二線城市為：蘇州、福州、南京、青島、杭州、合肥、寧波、廈門；中部二線城市為：鄭州、武漢、長沙、南昌；其他（西部和東北地區(qū)）二線城市為：南寧、西寧、長春、成都、重慶、西安。

??18個三四線城市：揚州、東莞、溫州、岳陽、無錫、襄陽、泉州、淮安、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。其中7個本輪調(diào)控的三四線城市為：揚州、東莞、無錫、泉州、淮安、珠海、中山11個弱調(diào)控或未調(diào)控的三四線城市為：溫州、岳陽、襄陽、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關(guān)。

??報告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院

??執(zhí)筆人：沈昕

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