摘要：??進(jìn)入深秋后，燕郊更冷了。??10月26日，在售樓處守了整整一個上午的楊勝發(fā)沒有等到一位客戶。他特意選的這個銷售點位于燕郊著名的“售樓一條街”102國道旁邊，...

??進(jìn)入深秋后，燕郊更冷了。

??10月26日，在售樓處守了整整一個上午的楊勝發(fā)沒有等到一位客戶。他特意選的這個銷售點位于燕郊著名的“售樓一條街”102國道旁邊，去年前半年客戶還絡(luò)繹不絕地從北京方向涌來。“那時候，客戶都很爽快，進(jìn)門詢問后說買就買。有的客戶一出手就是兩三套房子。一個銷售一天賣出去幾套房很平常。運氣好的銷售碰上大客戶一下能賣幾十套。”如今，記者是楊勝發(fā)接待的惟一一位訪客。說完，他低下頭玩起手機。“嗒嗒嗒”的觸屏聲音在空蕩的售樓中心越發(fā)響亮。

??去年6月初，廊坊市進(jìn)一步升級樓市調(diào)控政策，要求外地戶籍居民家庭購房需提供當(dāng)?shù)?年及以上社會保險繳納證明或納稅證明。政策阻斷了投資客在燕郊及北三縣的“炒房”路。

??一年多來，燕郊樓市的“投資潮”已經(jīng)退去，購房者回歸理性，房價明顯回調(diào)。但這個被北京上班族稱為“睡城”的小鎮(zhèn)依然暗流涌動，剛需者仍想入場、被套住的投資客想解套、違規(guī)操作的“裸泳者”還不時出沒。關(guān)于房子的故事仍在繼續(xù)。

??激流后“大撤退”

??2015年，聽說燕郊房子賣得火、房價一天一漲，楊勝發(fā)和兩個朋友輾轉(zhuǎn)從河北省滄州市來到燕郊做房產(chǎn)中介，供職于當(dāng)?shù)匾患艺诖罅空腥说闹薪楣尽?/p>

??“那時候最大的賣點是通州成為北京市的行政副中心，燕郊與通州僅一河之隔。隨著北京限購政策逐漸趨嚴(yán)，很多客戶從橋那頭過河來到這頭買房。這邊不僅不限購，房價還比通州低。”在楊勝發(fā)的記憶里，從2015年下半年到2017年限購之前，燕郊的房子“賣瘋了”。有不少人是單純?yōu)榱司幼《彿浚灿泻芏嗳耸菦_著投資和升值而來。

??“特別是在限購前的幾個月，燕郊房子一天一個價，用‘搶房’來形容一點也不夸張。吃頓飯的時間，一套房子的總價就會漲個幾萬、十幾萬元。”楊勝發(fā)說，其所在中介公司的老板在2017年前后曾買下半棟樓、快進(jìn)快出，十幾天就賺足了差價。

??“考慮到燕郊到北京的交通很方便，2015年年底，我和一個朋友先后在燕郊各訂了一套房。我預(yù)訂的房子在次年開盤后成交。我朋友在另一個項目預(yù)訂的房子比計劃延遲了兩個月才開盤，價格漲了約3000元/平方米。”一位在北京工作的購房者說，當(dāng)時燕郊房價漲得快、市場也比較亂。

??山雨欲來風(fēng)滿樓，此時調(diào)控政策已經(jīng)“在路上”。2017年3月22日，廊坊市主城區(qū)、北三縣、固安及永清開始限購，外地戶籍僅能購買一套且首付比例也有所提高。幾天后，三河市限購實施細(xì)則出臺，進(jìn)一步提高了二手房交易成本。但是，不斷刷新的房價和成交量麻痹了人們的神經(jīng)。中介公司仍在大量招人，外地購房者繼續(xù)涌向“售樓一條街”。

??2017年6月3日，廊坊市宣布限購升級，外地戶籍購房需有3年社保或納稅證明、本地戶籍限購2套。限購政策成為進(jìn)入燕郊樓市的最大“門檻”。燕郊樓市一夜入冬，“炒房”之路就此中斷。根據(jù)北京中原市場研究部的數(shù)據(jù)，去年7月，燕郊商品住宅成交量創(chuàng)2013年以來單月新低，成交套數(shù)首次跌至個位數(shù)，僅成交8套，同比下降99%，環(huán)比下降80%。

??“限購政策剛出來的那段時間，在北三縣的某些地方，有中介通過購房者補繳社保的方式突破限購政策。但是這種做法風(fēng)險很大，因為燕郊緊挨著通州，地理位置很敏感，查得很嚴(yán)，操作難度也很大。”當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商銷售負(fù)責(zé)人告訴記者。

??隨之而來的是“大撤退”。楊勝發(fā)回憶，限購政策出臺后，自己微信里好幾個已準(zhǔn)備簽約的外地客戶“黃了”。“這幾個客戶里有在北京工作、準(zhǔn)備在燕郊買房自住的，也有準(zhǔn)備買來做投資的。”隨著客戶越來越少，中介公司也不得不收縮規(guī)模。楊勝發(fā)所在的中介公司在鼎盛時員工人數(shù)達(dá)到5000多人，現(xiàn)在僅剩下2000多人。公司為了支撐發(fā)展已把業(yè)務(wù)擴(kuò)大到了整個北三縣。如今，走在“售樓一條街”上，可以發(fā)現(xiàn)許多售樓門店已經(jīng)人去樓空，有的則變成了飯店、面包店、水果店等。

??投資客急解套

??作為一名曾經(jīng)的燕郊樓市“掘金者”，在北京打拼多年的孫志平在2014年以5500元/平方米的單價在燕郊購買了第一套房。2016年前后，看到燕郊樓市不斷升溫，孫志平請教了多位業(yè)內(nèi)人士后，最終以近15000元/平方米的價格賣掉了這套房子，隨即又買了兩套，一進(jìn)一出賺了不少錢。2016年年底，孫志平覺得在買入與轉(zhuǎn)手之間騰挪還能再賺一筆，于是向朋友借錢、向銀行貸款，利用資金“杠桿”先后又在燕郊購買了面積在80平方米~100平方米、單價在24000元/平方米~35000元/平方米的房子4套。

??“那時候整個人被不斷上漲的房價沖昏了頭腦。大概在2017年4月，有朋友提醒我趕緊把房子賣出去，廊坊市已經(jīng)開始出臺調(diào)控政策了。但我想再等等，計劃到6月這個聽起來很順利的月份再轉(zhuǎn)出去。”而如今，一提到“燕郊”兩個字，孫志平就頭皮發(fā)麻。4套房子攥在手里，租金低得可憐，轉(zhuǎn)賣又很難出手。孫志平的經(jīng)歷是眾多燕郊投資客的縮影。在限購政策出臺后，一批投資客撤離了，沒來得及抽身的則被牢牢地套住。

??2016年到2017年初來燕郊買房的大多都是投資客。楊勝發(fā)說：“靠一套房子在短短兩三個月之間買進(jìn)再賣出賺幾十萬元差價的大有人在。后來，有很多做中介的同事也加入掙差價的行列，項目開盤后自己先訂幾套再轉(zhuǎn)手賣出去。”

??在這場“豪賭”中，有不少剛需購房者也經(jīng)不起誘惑。“那時候覺得再不買以后就沒機會了。”一位居住在燕郊天洋城4代的居民回憶起當(dāng)初買房時的情形說道，一進(jìn)售樓處就很難不被現(xiàn)場的氣氛和情緒感染。

??狂歡之后，潮水退去。以二手房交易為例，2017年年初，記者走訪燕郊房地產(chǎn)市場時，二手房的報價在30000元/平方米左右。如今，燕郊二手房的報價在17000元/平方米左右，甚至更低。

??“有人在微信群里低價收房。房價已經(jīng)跌成這樣，虧本的生意沒人愿意做。轉(zhuǎn)出去，連貸款的余款也還不上，可是不轉(zhuǎn)更還不起貸款。”孫志平每天掙扎在兩難困境之間。

??再看一手房市場，記者在走訪中了解到，目前，燕郊新房供應(yīng)量較少，單價在20000元/平方米~25000元/平方米。根據(jù)易居研究院提供的100個熱點城市數(shù)據(jù)，今年8月，大廠、香河和廊坊市區(qū)的房價下跌最明顯，跌幅分別達(dá)到了29%、29%和26%，燕郊的跌幅達(dá)到了22%。

??在嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策下，有人把目光投向了不動產(chǎn)抵押交易，想以這種方式來變相“炒房”。但目前來看，這一路徑也行不通了。今年7月初，北三縣之一的大廠縣發(fā)布了暫停辦理個人之間不動產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的通知，直至限購政策解除。記者致電三河市住房保障和房產(chǎn)管理局以及燕郊不動產(chǎn)交易中心，得到的答復(fù)均是目前燕郊沒有辦理個人之間不動產(chǎn)抵押交易的業(yè)務(wù)。

??限購下仍有“裸泳者”

??10月26日，52歲的趙德厚來到位于燕郊“售樓一條街”的紫竹灣項目銷售中心。“孩子在北京工作，已經(jīng)26歲，到了結(jié)婚的年齡。買不起北京的房子，總得在北京附近給孩子找個‘窩’吧。”在燕郊商品住宅限購后，趙德厚聽說商辦項目不限購，于是奔著燕郊來了。

??記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，商辦項目成為當(dāng)前燕郊樓市成交的主力。相較于住宅項目，商辦項目的售樓處客戶稍多，且購房者的居住需求明顯。以紫竹灣項目為例，單價在17000元/平方米左右，有70平方米左右的小戶型和100多平方米的大戶型。該項目為商水民電、送精裝修，除了全款折扣，還允許客戶首付分期。

??“主要看重這里離北京近，據(jù)說今后附近還會通地鐵，以后孩子在北京上班可以回來住一住。”趙德厚覺得在燕郊買房是目前最好的選擇。對于商辦項目無法解決戶口和入學(xué)的問題，趙德厚說：“走一步算一步吧，都說燕郊的‘商住’也有漲價空間，實在不行以后賣了再買住宅。”

??在“售樓一條街”上的“興越二手房”門店中，銷售人員向記者推銷星月灣項目（又稱華隆公寓）。該項目為河北興達(dá)集團(tuán)旗下公司開發(fā)，是“70年大產(chǎn)權(quán)、準(zhǔn)現(xiàn)房”，外地戶口可直接認(rèn)購，均價在17000元/平方米~18000元/平方米。

??“這是外地戶籍人員在燕郊購買住宅的惟一機會。只要在燕郊本地?zé)o房，能提供半年的住房租賃合同和半年的勞務(wù)合同且銀行征信沒問題，就可以購買這個項目。”銷售人員透露，住房租賃合同和勞務(wù)合同隨便找個中介就能做。雖然該項目為限價房、后期需要搖號，但是只要交了定金就鎖定了房源，公司就能在搖號時提前將房源予以保留。

??記者獲得的一份資料顯示，該項目的開發(fā)商為三河市華隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于2013年獲得該地塊，項目用途為限價房住宅。對此，三河市住房保障和房產(chǎn)管理局的工作人員向記者表示，目前該局正在調(diào)查這件事，“這個項目是燕郊的‘兩限房’，屬于保障性住房，任何中介和開發(fā)商都沒有銷售的權(quán)力。購房者需要向政府相關(guān)部門提出申請，審批合格之后才有資格購買。”

??“燕郊地理位置特殊，監(jiān)管很嚴(yán)。但在大廠等北三縣，還存在灰色的操作空間。例如購房者先交全款，開發(fā)商承諾購房者簽訂合同后交房，等購房者繳夠了社保年限或拿到了納稅證明再過戶。”當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商銷售負(fù)責(zé)人表示，這種購房方式風(fēng)險很大，一旦政策變動或開發(fā)商毀約，購房者將面臨巨大的損失。

??多方力量角逐

??一直以來，環(huán)京地區(qū)都是房地產(chǎn)開發(fā)商重倉布局的熱點地區(qū)。但在嚴(yán)格的調(diào)控政策下，環(huán)京地區(qū)也成為開發(fā)商難以自拔的“泥潭”。根據(jù)易居研究院提供的100個熱點城市數(shù)據(jù)，今年8月，燕郊存銷比為23.4個月，在100個城市中排名第六，去庫存壓力依然較大。

??日前，記者走訪了港中旅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的海泉灣、天洋置地有限公司開發(fā)的天洋城和天洋4代、三河中興發(fā)展有限公司開發(fā)的中興和園二期等多個項目，發(fā)現(xiàn)上述項目均余有多棟待售房源。

??記者采訪獲悉，海泉灣項目共取得土地1227畝，目前已開發(fā)352畝。其中，藝術(shù)中心占地39畝；一期占地230畝，住宅約4200套，已完成銷售回款；二期占地83畝，住宅1000余套，目前處于開盤銷售過程中。港中旅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示：“目前，燕郊區(qū)域內(nèi)具備購房資格的客戶寥寥無幾，成交量大幅下跌。同時，二手房的成交均價大幅下降，直接沖擊新房市場，項目去化困難。公司將堅決擁護(hù)‘房住不炒’的政策，執(zhí)行政府出臺的有關(guān)房地產(chǎn)貸款政策，首套首付不低于30%、二套首付不低于50%。但是，目前購房客戶對各銀行提高首付款比例及貸款利率存在一定的抗性。”

??在北三縣與通州實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一管控的背景下，開發(fā)企業(yè)此前拿下而未開發(fā)的部分土地還可能面臨規(guī)劃調(diào)整。例如，海泉灣項目此前在銷售宣傳時承諾配套有學(xué)校、商業(yè)、酒店等，但目前規(guī)劃還未落地。開發(fā)企業(yè)解釋稱，待區(qū)域整合規(guī)劃出臺、地方政府批準(zhǔn)相關(guān)規(guī)劃后，才能投資開發(fā)建設(shè)相關(guān)項目。

??此外，記者還聯(lián)系了天洋置地有限公司等多家燕郊房地產(chǎn)企業(yè)，對方截至發(fā)稿均未對如何化解庫存等問題作出回應(yīng)。長期關(guān)注環(huán)京樓市的美房網(wǎng)首席分析師康輝認(rèn)為，目前，環(huán)京地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)確實面臨去化壓力和資金壓力，因此近期出現(xiàn)了一些收并購現(xiàn)象。“這輪洗牌正在繼續(xù)，如何在政策規(guī)定的范圍內(nèi)持續(xù)生存下去是對當(dāng)?shù)匾恍┲行》科蟮目简灐！?/p>

??有業(yè)內(nèi)人士分析，在這場考驗中，有房企抱著“調(diào)控周期”的心態(tài)，希望等到新周期的到來。今年7月9日，燕郊高新區(qū)人力資源市場官網(wǎng)曾發(fā)布一則關(guān)于人才引進(jìn)落戶的通知。正當(dāng)各方猜測燕郊此舉是不是為了給樓市打開“天窗”時，剛發(fā)布4個小時左右的通知就被刪除。“這不僅沒給當(dāng)?shù)亻_發(fā)商以信心，反而還釋放出了調(diào)控不會放松的信號。”上述人士說道。

??10月28日發(fā)布的《中共住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組關(guān)于巡視整改進(jìn)展情況的通報》明確，堅決落實習(xí)近平總書記“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，加大分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策力度，加快推進(jìn)住房制度建設(shè)。針對未來房價走勢，10月29日，新華社發(fā)文稱，根據(jù)7月31日中央政治局會議中所強調(diào)的“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題”、“堅決遏制房價上漲”的調(diào)控精神，決不會允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄。

??作為環(huán)京地區(qū)樓市調(diào)控的一個縮影，與北京僅一河之隔的燕郊，隨著北京城市副中心通州建設(shè)的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場正在回調(diào)向穩(wěn)發(fā)展，還將會有更多的新機遇。

??來燕郊的購房者的確少了，但不可否認(rèn)的是，這個小鎮(zhèn)依然備受北京上班族的青睞。回顧那些當(dāng)初走進(jìn)了燕郊“售樓一條街”的人們，剛需者按照事先設(shè)想，每天早起晚歸，趕著“8”字頭的公交車往來于潮白河兩岸。而最后一批擠進(jìn)售樓處的投資客，至今還沒找到“走出來”的路。

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