摘要：??昨日，北京土地市場出讓了3宗住宅用地，其中石景山古城地塊被中海+首鋼聯合體以48 34億元的底價購得，溢價率零。隨后出讓的兩宗朝陽區崔各莊鄉地塊則被首開+金...

??昨日，北京土地市場出讓了3宗住宅用地，其中石景山古城地塊被中海+首鋼聯合體以48.34億元的底價購得，溢價率零。隨后出讓的兩宗朝陽區崔各莊鄉地塊則被首開+金地聯合體收入囊中，成交價分別為23.4億元和26.4億元，溢價率分別為17%和26.9%，均是低溢價成交。進入四季度后，土地供應的節奏明顯加速,上周連續掛出了14宗土地，其中包含了12宗住宅用地和2宗商業用地。

??土地市場的開閘也引起了市場的關注。有專家表示，本次集中入市的土地，雖然能有效緩解當前市場供地不足的情況，但對于受到調控影響的開發商來說，回款困難、融資渠道不暢導致自身債務壓頂，以往不差錢的搶地競拍場景已經明顯減少，取而代之的是低溢價、零溢價甚至流拍等現象。不過也有業內人士認為，按照市場周期判斷，土地降溫正是儲備彈藥的最佳時機，土地儲備規模決定了以后的銷售規模，更決定了在下一輪行業洗牌時是否能夠立足，或許未來的兩個月也將是房企拿地的最好時機。

??供應井噴

??四季度土地供應進入小高潮

??四季度北京土地供應開始“井噴”。北京市國土資源委員會官方網站消息顯示，10月22日至23日短短2天時間，北京公開掛牌14宗經營性用地。其中10月22日單日就掛出了6宗土地，第二天10月23日又有8宗土地入市。

??北京青年報記者從北京市規劃國土委網站了解到，這14宗土地中，有12宗是住宅用地，包括8宗限競房用地、3宗共有產權住房用地、1宗商品住房用地。

??從區域分布來看，這12宗住宅用地中，順義有4宗，豐臺有2宗，大興有2宗，昌平、密云、房山、延慶各有1宗，總規劃建筑面積156萬平方米，掛牌起始價合計達到282億元。其中，位置最好的大興2宗限競房用地，掛牌起始價也最高，分別達到56億元和46.2億元，最高銷售限價為71087元/平方米。另外，3個共有產權住房用地均位于順義區，銷售均價分別為20000元/平方米、24000元/平方米、27000元/平方米。

??值得注意的是，這12宗住宅用地和1宗商業金融用地的掛牌競價截止日均是11月26日15：00，這也意味著，如果這13宗地在該日期內均有房企進行網上報價，那么這一天將可能成交13宗土地，也將成為北京歷史上出讓住宅土地最多金額最高的一天。

??“13宗土地合計掛牌起始價高達295.19億，按照正常的成交溢價率一天成交土地金額將超過300億元。”中原地產首席分析師張大偉說，如果這些土地都順利成交，將創下北京單日土地成交金額的新紀錄。

??而在更早之前，9月中旬北京市規劃國土委就曾公開表示，將陸續安排66宗住宅用地出讓。相比今年上半年的土地供應，四季度北京土地供應可謂“海量”，目前來看將確定出現一波土地供應的高峰。

??不僅僅是北京，一線城市的住宅類土地供應都有所上漲。像杭州，今年的賣地收入已經突破了2300億元，另外上海、重慶、蘇州、鄭州等熱點城市賣地也超過了1000億元。

??業內分析人士表示，不出意外，第四季度將是今年土地供應的小高潮，土地供應大幅增加，供應的數量和質量也會提高。原因主要有兩點：第一，部分地方政府存在土地財政壓力，今年流拍率是七年之最，多地對土地財政依賴程度較高，此前流拍的地塊或拆分或降價，很多都將在第四季度推出。第二，按照慣例，每年到年底，為了完成年度供地計劃，土地供應都會增多，尤其是今年流拍的地塊甚多，第四季度的土地供應壓力加大，市場很可能會進入供過于求的階段。

??競爭少了

??房企過冬拿地計劃縮減

??供地節奏加快并不能掩蓋今年土地成交遇冷，前三個季度，多塊土地的拍賣結果讓人大跌眼鏡，以往較好位置的地塊無人競拍，像豐臺區盧溝橋鄉小瓦窯村XWY-12等地塊，起拍價達63.3億元，就因沒有開發商參與報價而流拍。

??根據中原地產研究中心統計，2018年前9個月，全國熱點城市的住宅用地流標劇增，同比上漲148%；土地成交溢價率持續低位，85%的城市溢價率出現了下調。

??克而瑞研究中心分析師表示，“在這樣的大背景之下，上市房企今年整體拿地的銷售比情況不如去年，多數上市房企拿地態度偏向于比較謹慎。”

??自從萬科喊出“活下去”的口號后，更多房企將重心放在了回籠現金上，也有一些房企表示減慢拿地速度，甚至要停止拿地。

??今年中報業績發布會及公開場合各房企表態來看，前十名上市房企中碧桂園、恒大、融創等明確表示要放緩投資、謹慎拿地。碧桂園提出下半年拿地要持審慎態度。恒大在中期業績會也表示，基于全國化布局的完善，未來拿地速度將顯著放緩，下半年購買土地會趨于謹慎。孫宏斌帶領下的“并購王”融創，也提出2018年下半年的整個投資會比較保守。此外，中海地產提出“對市場保持高度謹慎態度”；富力地產直言“當面粉貴過面包時便不會再出手”；合景泰富“土地選擇更加理智，“沒有利潤率15%以上的基本不選”。

??一家閩系房企的品牌負責人對北青報記者表示，以往土地拍賣“搶破頭”時，房企都要提前私下和其他競拍企業搞關系，減少競價，提高成功率。現在土地市場降溫，之前的花招都不用搞了，反正競拍的企業沒幾家，一二線城市的地塊有的連一個競標者都沒有。

??對于開發商縮減拿地計劃的行為，易居智庫研究總監嚴躍進認為，未來房地產市場存在一定的降溫風險，部分房企之前出于做大規模的目的，出手拿到的部分高價地，有可能面臨被套的風險。未來越來越多的房企會選擇通過合作、入股、收購等其他方式來獲取土地，從而避免在土拍市場高價拿地，防范市場風險的發生。

??地價降了

??低溢價、零溢價成為主流

??土地供應增加，開發商對土地熱情的冷卻，必然會導致一個結果——土地降價。

??今年下半年以來，低溢價、零溢價成交地塊是土地市場的主流，數據顯示，三季度全國住宅用地零溢價成交地塊占總成交宗數的59.2%。

??昨日，北京土地市場出讓了3宗住宅用地，其中石景山古城地塊被中海+首鋼聯合體以48.34億元的底價購得，溢價率零。隨后出讓的兩宗朝陽區崔各莊鄉地塊則被首開+金地聯合體收入囊中，成交價分別為23.4億元和26.4億元，溢價率分別為17%和26.9%，均是低溢價成交。

??對房企來說，地價調整到位的城市，用低成本拿地，可能撐起明后年的銷售高利潤。

??北青報記者了解到，在上周新掛牌的12宗住宅用地中，豐臺區的2宗限競房用地正是今年1月份的流拍土地，當時這兩宗地塊是以共有產權住房的性質出讓的，流拍后改成了限競房用地并在近期推入市場。今年1月時這兩宗土地的掛牌起始價分別為50.58億元和41.78億元，商品房銷售價格為43000元/平方米，而今以限競房用地出讓的掛牌起始價分別為56億元和46.2億元，商品住房銷售均價不超過67702元/平方米，最高銷售單價不得超過71087元/平方米。

??“改變土地規劃用途后，流拍可能性不大。”業內人士表示，不僅是北京，很多城市的流拍土地都在重新整理后重新掛牌成交。

??10月25日，太原將流拍地塊降價20億再次拍賣8塊地，華僑城以116.017億元的底價獲得，競拍現場只有華僑城一家參與。

??另一個熱點城市南京出讓的住宅用地也降價近8000元/平方米。

??顯然，房企拿地積極性不高，對非熱門的地塊將繼續看冷。張大偉表示，在一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性已經提高。出現的流標主要是地塊有多重復雜的屬性，導致房地產企業拿地意愿不強烈。

??另外，房企資金壓力逐漸出現，注重現金的回款，自然對非優質地塊的積極性降低。張大偉預計，2018年樓市將繼續嚴格調控，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低，土地市場的溢價率有所降低，以北京為例，2017年北京土地平均溢價率是24%，2018年截至日前是15%。明顯降低。

??土地周期

??是抄底拿地的時機嗎？

??土地市場的風向轉變，資本市場融資環境收緊，這些負面消息雖然讓房企放緩了拿地節奏，但并不意味著房企放棄了拿地。相反，出于規模化的訴求和市場競爭度的加劇，房企迫切希望通過增加土地儲備，存儲彈藥。尤其是在優質土地接連推出的當下，房企仍然有拿地的沖動，一些房企甚至希望通過拿地換倉，以謀求下一輪市場的發展機會。所以，房企對土地，尤其是優質住宅用地依然保持熱度。

??業內人士認為，從2018年房企布局的機會來看，一二線城市是比較好的拿地機會，也是比較好的并購機會；而三四線城市則不看好。

??張大偉就表示，雖然一二線城市調控政策嚴格，但對于房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。預計2018年，一二線土地市場成交依然將維持高位。但從3季度看，房企拿地意愿比上半年明顯退燒。

??嚴躍進也持類似觀點，他認為，雖然近期市場有降溫，但預計年底的時候，部分房企還是會有相對寬裕的拿地資金，尤其是優質的住宅用地，利好房企拿地和補庫存，同時也有助于為明年形成更為充裕的房源項目。

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