摘要：??近期，樓市喊“冷”聲迭起。在地產圈高喊或附和“寒冬已至”之際，曾經在談笑風生間聲稱“不差錢”的旭輝，也悄然開啟瘦身計劃，以一紙通知的形式昭告全員，今后一段時...

??近期，樓市喊“冷”聲迭起。在地產圈高喊或附和“寒冬已至”之際，曾經在談笑風生間聲稱“不差錢”的旭輝，也悄然開啟瘦身計劃，以一紙通知的形式昭告全員，今后一段時間將在辦公租賃、車輛配置與運營、辦公能耗、差旅費、招待費、會議活動等7個方面進行“節流”。實際上，房企節流瘦身者，并非旭輝一家。近期以來出現的房企降價潮、裁員潮，都直接或間接地印證了開發商的緊日子早已開始。值得注意的是，有行業專家指出，面對不斷升級的樓市調控，以及風聲鶴唳的資本市場，當前樓市僅為剛剛入冬，房企真正的寒冬期或將于明年上半年正式來臨。

??承認節流瘦身

??本周，旭輝方面向北京商報記者證實了自己確實已經發布《關于全集團全面開展“開源節流、瘦身行動”工作的通知》（以下簡稱《通知》），在辦公租賃、車輛配置與運營、辦公能耗、差旅費、招待費、會議活動等7個方面進行“節流”。

??以“會議活動”為例，過往常見的慶功會、答謝會、條線會、培訓會、外出考察等形式的會議，如無特殊情況，在四季度均不再允許召開。差旅費方面，要求全集團全員經濟艙出行、全員住宿標準向下降低一個等級、明年差旅費人均降10%。在辦公租賃方面，要求各單位應本著艱苦創業、減配增效的辦公租賃原則，自主控制及縮減人均面積標準、單位面積租賃標準與裝修標準不低于20%左右；2019年預算如無特殊事項，不再新增辦公室租賃面積。

??就上述《通知》內容，旭輝在接受北京商報記者采訪時表示，集團一貫提倡“艱苦創業、奮斗共享”，并指出，當前地產行業進入調整期，旭輝要順勢而為，居安思危、未雨綢繆。“正如旭輝集團主席兼執行董事長林中所言，‘我們要勤儉奮斗，強體健身，在應對市場變化時，共扛壓力，實現個人和組織的跨越發展’。”

??有分析人士表示，身處房地產市場下行期，房企的“開源”和“節流”做法并不出乎意料。除集團內部縮減開支外，近期屢屢曝出的房企裁員以及項目降價，甚至于今年以來的土地頻繁流拍，都是房企節流的具體表現。

??“面對樓市走弱帶來企業營收減少的現狀，很多房企正從減少內耗上找補損失。旭輝只是節流瘦身房企中的一例。”上述分析人士如是補充道。

??高喊用不完錢后的融資

??“我們現在的錢用不完，不會有其他更多的融資需求。”這是林中在2017年中期業績發布會上的豪言。彼時手中有錢、心中不慌的林中，淡定回應媒體拋出的融資問題。

??充沛的現金流以及低于行業平均水平的凈負債率，是當時旭輝笑侃“不差錢”的底氣。數據顯示，2017年上半年旭輝的現金流達到258億元，凈負債率為59.3%。

??然而，今非昔比。曾經不缺錢的旭輝，現階段除在集團內耗上精打細算地省錢外，還正在外部大規模地找錢，2018年以來融資動作頻頻。

??據不完全統計，旭輝2018年前7個月通過包括發行債券、票據、以股代息計劃等多種方式，進行了一系列融資，合計金額高達180億元。根據旭輝2018年中報，2018年上半年，旭輝總債務為705.6億元，較上年同期的395.6億元增長78.41%，凈負債率由2017年底的50.9%上升到72%。

??就2018年上半年負債同比增加逾七成的問題，旭輝方面回應稱，705.6億元的總負債并不能真正體現旭輝的負債情況，相比之下，“凈負債率”才能真實反映房企的負債情況。“由于房企售房的預收款項在會計上被記入了總負債，因此房企總負債會隨著銷售額的增加而有所上升，但預收款項其實并不是真正的負債。”

??對于2018年中報旭輝72%的凈資產負債率水平，旭輝方面表示，旭輝始終嚴控凈負債率，保持在行業平均水平以下，上市以后，旭輝的凈負債率都控制在警戒線 75%以下，且追求長期債和短期債一個合理的平衡，當前并無資金償付壓力。“我們在2018年上半年的凈資產負債率為72%，一年內到期的短期債務僅占總債務的21%，較2017年底有所下降，償付壓力小；與此同時，持有現金391億元，流動性充足，沒有任何承兌壓力。” 

??地產圈的活法

??實際上，拋去旭輝節流瘦身不談，其他開發商的緊日子也早已開始。在大多數房企看來，當前地產行業的“春天”已然過去，樓市正行至寒冬。

??向地產行業吹去冷風的，是持續加碼的樓市調控以及不斷收緊的信貸政策。

??根據中原地產研究中心統計數據，年內全國房地產調控次數約405次，較2017年同期上漲近80%。伴隨著一系列樓市調控的密集出臺，房地產市場尤其是住宅市場出現了明顯降溫。從國家統計局發布的9月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，一線城市商品住宅銷售價格環比下降，二三線城市房價漲幅亦有所回落。

??來自同策研究院方面的監測數據顯示，伴隨著2018年融資渠道收窄，融資成本大幅上升，房企資金鏈在今年面臨著前所未有的困境。數據顯示，截至2018年8月1日，40家典型房企總計融資4105億元，相當于2017年下半年融資體量。同策研究院首席分析師張宏偉此前分析稱，2018年房企融資難問題雪上加霜，今年將成為房企“生死攸關”的一年。

??而當樓市由熱轉冷，與之對應的是眾多房企開始接連施展“過冬計”：萬科秋季例會喊出“活下去”，開始著手“收縮”新業務、狠抓回款，組織瘦身；碧桂園此前提出“提質控速”，強調“寧可放慢一些發展速度”；恒大也不以規模為首要，而是堅持“規模+效益”并肩走；融創董事會主席孫宏斌也反復強調，融創現在最關心的是“安全命題”；此外，更多的房企加入降價促銷大軍。

??業內人士分析認為，行業關于樓市發展進程的焦慮一直存在，不過龍頭房企萬科那一聲“活下去”的高喊，加劇了行業關于樓市寒冬來臨的焦慮甚至恐慌，這種悲觀情緒如多米諾骨牌般傳導至中小房企。于是，“旭輝們”相繼作出了保守瘦身、積極回款亦或借勢收購的“過冬”選擇。

??“房企看跌預期一旦形成，往往會持續。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進如是表示。

??值得一提的是，雖然地產圈房企各有各的活法，但絕大多數房企都將“現金為王”奉為解決寒冬之困的首要藥方。越來越多的房企開始重新回歸重視現金流管理，紛紛加速出貨，加速回款，以確保更充裕的資金過冬。比如陽光城就將“加大去化量、保證供貨量、追回款”列為企業的發展重點，并且要求補充更多短平快的土地。

??就“豐年銷售，荒年拿地”的說法，張宏偉坦言，當前市場低迷，地價回歸合理，確實是拿地的好時機。嚴躍進也表示，逆周期拿地的策略可以使用，近期土地的資產價格泡沫相對較少，房企拿地的成本把控壓力不大。但上述兩位專家均建議，房企在拿地前應在立足市場環境與自身戰略布局的基礎上，結合手中現金流情況綜合考量。

??不過，對于樓市進入寒冬期的市場論斷，張宏偉向北京商報記者表達了不同的看法。張宏偉表示，行業寒冬還尚未來臨，當前樓市僅為剛剛入冬。

??“真正的寒冬可能要等到明年上半年的時間段。到那時，房企的資金面壓力會更大，資金鏈會更緊張，整個市場下行的趨勢和特征會更加明顯。”

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