摘要：??中房網訊 上海易居房地產研究院近日發布的《10城二手房市場報告》顯示，10月份10城二手房成交量為3 9萬套，環比繼續下降25%，而且連續下降5個月。??易...

??中房網訊 上海易居房地產研究院近日發布的《10城二手房市場報告》顯示，10月份10城二手房成交量為3.9萬套，環比繼續下降25%，而且連續下降5個月。

??易居研究院分析認為，二手房成交量后續將有繼續低位震蕩的可能。隨著大部分城市二手房成交量的持續萎縮，預計年底之前二手房成交量繼續保持降溫態勢。

??10月成交量繼續環比下降

??報告顯示，10月份易居研究院監測的10個城市二手房成交量為3.9萬套，環比下降25%，同比下降9%。觀察10城二手房成交情況，近4個月成交量呈現持續低迷態勢, 在剔除春節假期二手房成交量異動月份的情況下，成交量創48個月新低。

??在易居研究院分析看來，10月份國慶長假因素導致的二手房看房量減少，或是影響10月份二手房成交量大幅下降的原因之一。而在中央提出對于房地產市場堅決遏制上漲，以及棚改房安置方式調整的影響下，房企融資渠道被限制，使得各地土地市場流拍或者底價成交現象明顯。在持續性的政策打壓和信貸政策限制下，購房者入市的積極性不斷減弱，也是影響部分城市二手房成交量大幅下降的原因。

??雖然在10月31日中央政治局會議中未提出對房地產市場更嚴厲的調控政策，但不能表明中央對于房地產市場調控將出現放松，預計未來一段時間仍以維持現有調控政策為主，而在沒有調控政策放松的情況下，房地產市場將很難出現全面改觀。

??從累計數據來看，今年1-10月份10個城市二手房成交量為56.8萬套，相比去年同期水平下降了12%。觀察歷史數據，即年初累計成交套數同比已經連降25個月，已遠超上一輪低迷期16個月的連續下降，表明本次房地產調控力度遠超以往歷次。

??后市來看，易居研究院認為，隨著中央對房地產的持續調控不動搖、以及房地產信貸收緊的大環境下，預計四季度二手房成交量將維持低迷態勢。

??成交量能：蘇州最強 杭州最弱

??報告顯示，10月份10城二手房成交量能度排行中，最強的城市是蘇州，量能度為47%。其他9座城市量能度皆為負值，其中最弱的城市是杭州，其次是成都，量能度分別為-33%和-22%。

??從具體城市排行來看，10個典型城市中蘇州二手房成交量能表現最強。其中以蘇州園區和吳中區二手房成交最為活躍。蘇州本輪行情啟動較早，在2016年“930政策”之后成交量出現明顯萎縮。但今年蘇州二手房市場低迷狀態有所改善，成交量出現反彈。易居研究院分析認為，由于近來蘇州高性價比新房供應不足，使得部分剛需購房者分流到二手房市場，但在全國其他城市二手房成交量低迷的大環境影響下，預計未來蘇州二手房成交量將大概率出現回落。

??此外，10月份杭州二手房成交量環比下降42%，已經連續5個月成交量環比下降。杭州作為浙江省省會，也是過去一年中房價迅速上漲的熱點城市中最具代表性的城市，其二手房成交量的變化可以作為當前部分城市二手房交易市場的晴雨表。隨著國家政策對于房地產市場的調控，以及銀行信貸緊縮的影響，加之杭州新房和二手房價格依然存在“價格倒掛”情況，預計未來杭州二手房成交量可能仍然會延續震蕩調整態勢。

??預計年底之前繼續保持降溫態勢

??從10城二手房成交量價關系來看，觀察歷史上這兩條曲線走勢可以看出，成交量曲線先于價格曲線調整。例如，在本輪周期中，2015年第四季度二手房成交量曲線就開始呈現降溫態勢，隨后增幅開始收窄，進而下跌。受成交量曲線影響，成交價格曲線也有表現，在2016年第四季度就呈現了降溫的態勢，其走勢滯后于成交量曲線。

??近期數據也有類似的效應，即二手房成交量的跌幅在收窄，其價格曲線也略有反彈。隨著中央房地產調控政策以及銀行信貸政策的持續影響下，易居研究院預計部分城市二手房成交量仍將出現持續低迷盤整態勢，而二手房價格在成交量低迷的影響下將會呈現盤整下行走勢，且二手房價格指數同比增幅也將有可能下探到0軸以下負區間運行。

??報告來源：上海易居房地產研究院

??執筆人：王瑾釗

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