摘要：??被稱為廣州城市更新33條的重磅新政《關于深入推進城市更新工作的實施細則（征求意見稿）》(以下簡稱《實施細則》)出臺后引發廣泛關注。5日，市城市更新局對《實施...

??被稱為廣州城市更新33條的重磅新政《關于深入推進城市更新工作的實施細則（征求意見稿）》(以下簡稱《實施細則》)出臺后引發廣泛關注。5日，市城市更新局對《實施細則》進行了解讀：該政策是對廣州現行城市更新政策進行了優化完善，在創新舊村改造區域內平衡、優化舊村改造成本核算、降低土地出讓金繳交標準、提高舊廠收儲補償標準等方面有突出亮點。

??舊村安置

??可按“棟”、按“戶”

??也可按“人”補償

??對采用政府征收方式改造的，由征收主體按照市場評估價收購村民房屋，村民按照人（戶籍人口）均建筑面積50平方米的標準、建安成本回購住房；在規定時間內完成簽約的，可按人（戶籍人口）均建筑面積不高于20平方米給予獎勵回購。

??市城市更新局有關負責人表示，《廣州市人民政府關于提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（穗府規〔2017〕6號）實施以來，在盤活存量建設用地、促進經濟轉型升級、傳承嶺南文脈、改善人居環境等方面取得一定成效。2018年4月，為進一步優化“三舊”改造政策，加快盤活利用各類低效城鎮建設用地，省自然資源廳出臺了《關于深入推進“三舊”改造工作的實施意見》（粵國土資規字〔2018〕3號）。為貫徹落實粵國土資規字〔2018〕3號文，結合廣州實際，市城市更新局起草了《關于深入推進城市更新工作的實施細則（征求意見稿）》，11月2日至11日向社會公眾征求意見和建議。

??首先，對“三舊”改造地塊數據庫進行動態調整。明確“三舊”改造標圖建庫動態調整的申報時間、程序和要求。明確“三舊”改造用地發生時間調整為2009年12月31日前。

??其次，推進舊村莊全面改造。一是明確舊村全面改造項目可在一定區域內平衡。單個舊村全面改造項目因用地和規劃條件限制無法資金平衡的，政府可將舊村周邊符合城市總體規劃和土地利用總體規劃的用地劃撥作為安置與公益設施用地，納入舊村改造一并實施建設，也可通過政府補助、異地安置、異地容積率補償等方式在全區統籌平衡；市重點項目，可在全市統籌平衡。

??二是進一步優化改造成本核算，將舊村全面改造項目中實際發生的費用納入改造成本；改造成本可按照接近同區域的土地征拆成本原則，由區政府（廣州空港委）研究確定。

??三是在保持村民住宅按“戶、棟或現狀基地面積”進行補償安置的基礎上，增加按人核算補償安置的方式供選擇。鼓勵舊村改造采用先收購房屋后回購的方式實施補償。對采用政府征收方式改造的，由征收主體按照市場評估價收購村民房屋，村民按照人（戶籍人口）均建筑面積50平方米的標準、建安成本回購住房；在規定時間內完成簽約的，可按人（戶籍人口）均建筑面積不高于20平方米給予獎勵回購。

??舊廠房改造

??引導改造向

??新型產業傾斜

??“工改科技企業孵化器”保留工業用地，且房屋不分割轉讓的，可不增收土地出讓金；房屋可分割轉讓的，按相應地段辦公用途市場評估地價的20％計收土地出讓金。

??本次《實施細則》加大了國有土地上舊廠房改造收益支持。

??一是降低用地成本，引導舊廠房改造向實體經濟和新型產業傾斜。不改變用途（工改工除外）協議出讓的，按照辦理用地手續時市場評估地價的40%計收土地出讓金。“工改工”項目不需繳交土地出讓金。“科研、教育、醫療、體育機構等更新改造”符合《劃撥用地目錄》的，可繼續按劃撥方式使用；需辦理有償使用手續的，可按照相應地段辦公用途市場評估地價的20％計收土地出讓金。“工改科技企業孵化器”保留工業用地，且房屋不分割轉讓的，可不增收土地出讓金；房屋可分割轉讓的，按相應地段辦公用途市場評估地價的20％計收土地出讓金。改變用途（商品住宅除外）協議出讓的，按照辦理用地手續時新規劃用途市場評估價的60%計收。

??二是提高政府收儲項目補償標準，提高改造主體積極性。舊廠原土地權屬人可根據具體的適用條件，在以下兩種方式中選取其中一種進行補償：①舊廠改造交由政府收回、改為經營性用地的，居住用地毛容積率2.0以下（含）、商業服務業設施用地毛容積率2.5以下（含）部分，按不高于公開出讓成交價或新規劃用途市場評估價的60%計算補償款；對居住用地毛容積率2.0、商業服務業設施用地毛容積率2.5以上部分，按該部分的公開出讓成交價或新規劃用途市場評估地價的10%計算補償款。②舊廠原土地權屬人申請由政府收回整宗土地一次性補償的，可按同地段毛容積率2.5、商業市場評估價的50%計算補償款，12個月內交地的可按上述商業市場評估價的10%增加獎勵。

??而按照《廣州市舊廠房更新實施辦法》第八條規定，除花都區、從化區、增城區外，用地規劃容積率在2.0以內的，按照土地公開出讓成交價款的40％計算補償款，超出2.0部分不再計算補償款；花都區、從化區、增城區的用地規劃容積率（毛容積率，下同）在2.0以內的，按照土地公開出讓成交價款的50％計算補償款，超出2.0部分不再計算補償款。

??支持更新項目

??商服類物業

??可向個人出售

??為保障城市更新項目的順利實施，在既有城市更新項目已放寬商服類物業面積限制的基礎上，進一步明確可向個人、個體工商戶和其他非法人單位銷售。

??《實施細則》還強調推進成片連片改造。一是明確舊城區連片改造現狀出讓的程序和要求。經改造范圍內90%以上住戶（或權屬人）表決同意，在確定開發建設條件的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過招標等方式確定土地使用權人（改造單位）。由區政府（廣州空港委）作為征收主體，改造單位出資，完成征收補償后，簽訂土地使用權出讓合同。二是成片連片城市更新改造項目可按照“價值相等、自愿互利”的原則進行土地置換。

??此外，也加大城市更新項目支持力度。一是為保障城市更新項目的順利實施，在既有城市更新項目已放寬商服類物業面積限制的基礎上，進一步明確可向個人、個體工商戶和其他非法人單位銷售。二是為減輕改造主體短期資金壓力，允許城市更新項目涉及的土地出讓金實施分期繳交。

??加快推進完善歷史用地手續。一是明確完善歷史用地手續項目的土地出讓金補繳標準，“工改工”用地、“工改商”用地分別按辦理用地手續時相應地段對應用途市場評估價的40%、60%補繳土地出讓金。支持“工改商品住宅”或“工改其他公共設施”用地在完善手續后由政府收儲。二是明確已批準完善歷史用地征收手續的用地申請辦理規劃、國土等后續報建手續的依據和程序。

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